Plíseň v bytě: kdo to platí, když je vinen tepelný most

Obvodová stěna, která prostorově ohraničuje váš byt, je vždy společnou částí domu — i když jde o nenosnou konstrukci. Doslova to říká § 5 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., a je to důvod, proč tepelný most, ze kterého roste plíseň v rohu ložnice, není problém vlastníka bytu. Je to vada společné části a odstranit ji má společenství z příspěvků na správu. Výjimkou jsou jen povrchové úpravy — omítka, malba, tapeta, obklad. Stěna je společná, barva na ní je vaše.

Tenhle článek je psaný pro člena výboru, který dostal do schránky stížnost na plíseň a neví, jestli má volat zedníka, nebo napsat vlastníkovi, ať víc větrá. Najdete v něm rozhodovací strom příčin, tabulku příznaků s tím, kdo za co platí a čím se to prokazuje, postup po nahlášení krok za krokem, modelový příklad s čísly a rozbor rozsudku Nejvyššího soudu 26 Cdo 19/2024, který přesně tuhle situaci — plíseň z vlhkého zdiva v přízemním bytě — vyřešil a dal výboru návod, jak se nedostat do odpovědnosti za škodu.

Obsah

• Tři příčiny plísně a tři různí plátci
• Proč plíseň roste dřív, než se objeví kondenzace
• Kde je hranice mezi bytem a společnou částí
• Tabulka: příznak, příčina, plátce, důkaz
• Co má výbor udělat po nahlášení, krok za krokem
• Měření: vlhkoměr, datalogger, termokamera, znalec
• Proč plíseň často přijde až po zateplení a nových oknech
• Škála řešení: od nuly korun po milionovou investici
• Sanace plísně: postřik bez odstranění příčiny nestačí
• Modelový příklad: přízemní byt v panelovém domě
• Časová osa od nahlášení po rozhodnutí shromáždění
• Shromáždění opravu neschválilo. Zbývají tři měsíce
• Když výbor neudělá nic: žaloba podle § 2903 odst. 2
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Tři příčiny plísně a tři různí plátci

Plíseň potřebuje jedinou věc: dostatečnou vlhkost na povrchu, na kterém roste. Státní zdravotní ústav to shrnuje do jedné věty — „vlhkost na površích, tedy hlavně na vnitřním povrchu zdí, je základní podmínkou pro růst a rozmnožování plísní v interiéru“. Odkud se ta vlhkost bere, jsou tři možnosti — a od nich se odvíjí všechno ostatní včetně toho, kdo zaplatí.

1. Kondenzace vzdušné vlhkosti na chladném povrchu. Vzduch v bytě obsahuje vodní páru. Když se dostane k povrchu, který je studenější než okolní stěna, pára na něm zkondenzuje nebo aspoň zvýší vlhkost natolik, že plíseň naroste. Studený povrch může vzniknout dvěma cestami: buď je konstrukce vadná (tepelný most, chybějící nebo poškozená izolace, netěsné napojení okna v ostění), nebo se v bytě málo topí a přitom vzniká hodně vodní páry. První případ platí společenství, druhý vlastník. Velmi často jde o kombinaci obou a spor je pak o poměr. Jestli se v bytě opravdu netopí dost, nebo naopak dům nedodává, co má, rozhodne měření podle vyhlášky o vytápění — postup i požadované teploty popisuje text o začátku topné sezóny a reklamaci nízké teploty v bytě.

2. Voda přitékající do konstrukce zvenčí. Zatékání střechou, netěsné napojení oken, prasklý svod, vzlínající zemní vlhkost v přízemí, únik z rozvodu vody nebo odpadu ve stoupačce. SZÚ tuhle skupinu nazývá stavebními závadami a upozorňuje, že přísun vody bývá dlouhodobý a v malém množství — proto se roky nic neděje a pak se objeví plíseň. Střecha, obvodový plášť, izolace i domovní rozvody jsou společné části, takže tohle platí společenství. Pozor na rozdíl proti jednorázové události: praskne-li stoupačka a byt zateče přes noc, řeší se to jako škodní událost s pojišťovnou, a to má vlastní postup i lhůty — viz text o náhradě škody po zatečení ze společné části.

3. Nadměrná produkce vodní páry uvnitř bytu bez odvětrání. Podle TZB-info se ve čtyřčlenné domácnosti dostane do vzduchu v průměru 12,5 kg vodní páry denně: dospělý při lehké činnosti 30 až 60 g za hodinu, vaření 600 až 1 500 g za hodinu, sprchování kolem 2 600 g za hodinu, sušení prádla 100 až 500 g za hodinu. Když se to neodvětrá, pára skončí na nejchladnějším místě v bytě. Tohle je věc uživatele bytu — s jednou výjimkou popsanou níž, kdy byt po výměně oken větrat prakticky nejde.

Rozhodovací pravidlo, které okruh zúží: ptejte se, kde plíseň je a kdy se objevuje. Vada konstrukce má pevné místo a sezonu — roh, ostění, sokl, pod stropem posledního podlaží, a nastupuje s topnou sezónou nebo po deštích. Chování uživatele se projeví plošně a nesystematicky: v koupelně, na několika stěnách naráz, v bytě, kde je trvale zataženo a nevětrá se. Samotný roh přitom nerozhoduje: SZÚ uvádí rohy, kouty a místa za nábytkem jako typické místo růstu právě v bytech, které se špatně užívají, protože se v nich nepohybuje vzduch. Rozhodne až měření povrchové teploty s odsazeným nábytkem.

Proč plíseň roste dřív, než se objeví kondenzace

Nejzrádnější námitka v domovních sporech zní: „na stěně přece není voda, tak to nemůže být kondenzací.“ Plíseň žádnou tekoucí vodu nepotřebuje. Podle technické normy ČSN 73 0540-2 se u stavebních konstrukcí sleduje kritická vnitřní povrchová vlhkost 80 % jako hranice rizika růstu plísní; u oken a dveří je to až 100 %, protože tam jde o orosení. Totéž potvrzuje i odborný výklad normy na portálu Izolace-info: riziko vzniká, jakmile relativní vlhkost při povrchu dlouhodobě přesáhne 80 %.

Co to znamená v číslech. Máte v místnosti 20 °C a 50 % relativní vlhkosti — hodnoty, které nikdo neoznačí za problém. Voda na povrchu zkondenzuje až pod rosným bodem 9,3 °C. Plísni ale stačí, aby povrch klesl přibližně pod 12,6 °C — tam už relativní vlhkost u stěny překročí oněch 80 % (dopočteno z psychrometrických vztahů pro stejný vzduch). Ty tři stupně rozdílu jsou přesně ten pás, kde stěna vypadá suchá, vlhkoměr uprostřed místnosti nic nehlásí a plíseň přesto roste.

Právě proto stanoví § 22 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu jako samostatný požadavek na budovu „nejnižší vnitřní povrchovou teplotu“, a to výslovně vyjma povrchů výplní vnějších otvorů — okna se posuzují zvlášť. Číselně ji kvantifikuje právě ČSN 73 0540-2 přes takzvaný teplotní faktor vnitřního povrchu. A jedna past, na kterou narazíte, jakmile si téma začnete dohledávat: většina článků o plísních dodnes odkazuje na vyhlášku č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby. Ta byla zrušena k 1. lednu 2024 zákonem č. 283/2021 Sb. a citovat ji dnes nemá smysl.

Kde je hranice mezi bytem a společnou částí

Hmotněprávní osa celého sporu je jediné souvětí. § 5 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: „Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu (…) vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení.“

Z toho plyne dělicí čára, která rozhoduje o penězích:

• Konstrukce obvodové stěny, včetně její tepelné izolace, je společná část. Odstranění tepelného mostu je oprava společné části a platí se z příspěvků na správu podle § 1180 odst. 1 občanského zákoníku, tedy z fondu oprav.
• Omítka, malba a obklad na téže stěně jsou vlastníkovy. Novou malbu po sanaci si tedy vlastník zpravidla hradí sám — pokud neprokáže, že škodu způsobilo porušení povinnosti společenství (k tomu níž).
• Podlaha je společná část, podlahová krytina ne (§ 5 odst. 3). U přízemních bytů se vzlínající vlhkostí to bývá rozhodující.
• Okna jsou společná část — § 5 odst. 1 písm. d) je jmenuje jako výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce. Netěsné napojení rámu do ostění tedy není věc vlastníka. Pozor ale na prohlášení a stanovy: svěřují-li okna vlastníkovi do výlučného užívání, hradí u nich podle § 1175 odst. 2 údržbu a drobné opravy sám — což seřízení kování je a výměna netěsného rámu není.

Jedna věc, na které spory váznou zbytečně: ne o každé opravě musí hlasovat shromáždění. Podle § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společné části sám statutární orgán, nepřevyšují-li náklady v jednotlivém případě 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; u oprav způsobených havárií neplatí limit vůbec a stanovy mohou hranici posunout. Nad tuto hranici rozhoduje shromáždění podle § 1208 písm. e) bodu 2 občanského zákoníku. Rozdíl je zásadní: u drobné opravy ostění se výbor nemůže schovat za to, že shromáždění nic neodhlasovalo — rozhodnout měl sám.

Druhá polovina osy je povinnost společenství jednat. § 1189 odst. 1 občanského zákoníku zahrnuje do správy domu výslovně i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí; § 7 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. totéž rozvádí. Nejvyšší soud k tomu v rozsudku 26 Cdo 19/2024 ze dne 28. 5. 2024 uzavřel, že povinnost obstarat nutné opravy společných částí má společenství i po roce 2014, stejně jako ji dovodila judikatura za předchozí právní úpravy.

A třetí prvek, na který se zapomíná: § 1175 odst. 1 zakazuje vlastníkovi jednotky ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Zazdil-li vlastník větrací mřížku, vyměnil okno za netěsné bez souhlasu nebo si nechal udělat vnitřní zateplení, které posunulo rosný bod do konstrukce, je to jeho zásah do společné části — a důkazní situace se obrací. Podle § 1182 odst. 1 a 2 musí vlastník stavební úpravu uvnitř bytu předem oznámit a při ní umožnit společenství ověřit, zda neohrožuje společné části, případně i přístupem do bytu. Pozor na rozsah: tohle právo vstupu se váže na situaci, kdy vlastník byt stavebně upravuje. Pro pouhou diagnostickou prohlídku vlhkosti se použije § 1183 odst. 1, tedy přístup kvůli opravě, o níž bylo řádně rozhodnuto. Než se rozhodne, stojí prohlídka na součinnosti vlastníka — ta ale bývá dobrovolná, protože si opravu přeje.

Tabulka: příznak, příčina, plátce, důkaz

Následující tabulka je pracovní pomůcka pro první prohlídku. Nenahrazuje měření — určuje, co měřit.

Co má výbor udělat po nahlášení, krok za krokem

Odpověď je v odůvodnění rozsudku 26 Cdo 19/2024 a stojí za doslovné přečtení, protože je to zároveň návod i obrana: „Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí.“

Jinými slovy: výbor neodpovídá za to, že se oprava neudělá. Odpovídá za to, že vlastníkům umožnil o ní rozhodnout. To ale musí umět doložit. Postup, který obstojí:

1. Písemné potvrzení přijetí s doložitelným datem. Ne „řekl jsem to na schodech“. Nahlášení závady s fotodokumentací a záznamem, kdy dorazilo, je první krok, který podle 26 Cdo 19/2024 musí výbor prokázat. K tomu slouží evidence v modulu komunikace, ale postačí i e-mail s potvrzením o doručení — hlavně ať existuje.
2. Prohlídka na místě a protokol. Fotografie s měřítkem a datem, popis rozsahu, orientace stěny ke světovým stranám, podlaží, stav nábytku u stěny, funkčnost odtahu v koupelně. Protokol podepíší oba — výbor i vlastník.
3. Měření. Datalogger na dva týdny v topné sezóně (viz další kapitola). Bez záznamu se spor vede o dojmy.
4. Odborné posouzení, pokud měření neukáže jednoznačně na užívání. Termovize, případně statik nebo znalec z oboru stavebnictví.
5. Zařazení hlasování na pořad shromáždění. S rozpočtem, variantami a dopadem na měsíční příspěvek na jednotku. Bez čísla v korunách se hlasování odkládá.
6. Hlasování a zápis. Zápis musí umožnit zpětně zjistit, o čem se hlasovalo a s jakým výsledkem — to je důkaz, že společenství vlastníkům rozhodnout umožnilo. Nesejde-li se dost hlasů, přichází v úvahu rozhodování mimo zasedání per rollam, které soud v citovaném rozsudku výslovně jmenuje jako rovnocennou cestu.
7. Oznámení výsledku vlastníkovi. Nepřítomnému vlastníkovi tímto dnem začíná běžet tříměsíční lhůta na žalobu — a je ve prospěch obou stran, aby bylo jasné, kdy začala.

Co je „přiměřená lhůta“, soud nevyčíslil a žádná judikatura ji neurčuje. Doporučení: zapsat vlastní lhůty do stanov nebo do usnesení shromáždění — potvrzení přijetí do 5 pracovních dnů, prohlídka do 15 dnů, projednání na nejbližším shromáždění. Vlastní pravidlo se soudu vysvětluje snáz než ticho.

Měření: vlhkoměr, datalogger, termokamera, znalec

Vlhkoměr ukáže okamžitý stav a nic nedokazuje. Jediná otevřená okna před příchodem výboru sníží vlhkost o desítky procent. Datalogger — přístroj, který sám zaznamenává teplotu a vlhkost v nastaveném intervalu — je proti tomu důkaz: dvoutýdenní křivka ukáže, jestli se v bytě větrá, jestli tam v noci klesá teplota a jestli vlhkost vůbec někdy spadne. Umístěte ho do postižené místnosti, ne do chodby, a ne přímo nad radiátor.

Jaké hodnoty jsou v pořádku? Pro byty žádný závazný limit neexistuje. Vyhláška č. 43/2025 Sb. stanoví hygienické limity pro vnitřní prostředí pobytových místností — a v § 13 odst. 1 zákona č. 258/2000 Sb., na který navazuje, byty prostě nejsou. Jsou tam školy, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, ubytovací zařízení a stavby pro obchod. Přesto je to nejbližší dostupné vodítko: příloha č. 1 vyhlášky uvádí relativní vlhkost v rozmezí 30 až 65 % a § 9 stanoví, že viditelný výskyt plísní na vnitřních površích je nepřípustný a koncentrace plísní nemá překročit 500 KTJ na m³ vzduchu. Sám SZÚ píše, že přestože byty pobytovými místnostmi nejsou, považuje překročení tohoto limitu orientačně za závažnou kontaminaci. Běžně doporučované komfortní pásmo 40 až 60 % je tedy doporučení, ne norma — a při sporu s vlastníkem je poctivější to říct.

Druhá strana rovnice je výměna vzduchu. Tady se dvě nezávislé autority shodují na stejném čísle: § 19 odst. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb. požaduje, aby obytná místnost měla v době pobytu osob zajištěnu minimální intenzitu větrání 0,5 h⁻¹ nebo 25 m³ za hodinu na osobu, a totéž uvádí i národní příloha normy ČSN EN 15665/Z1 jako doporučenou hodnotu (minimum je 0,3 h⁻¹ a 15 m³ na osobu). Vyhláška o požadavcích na výstavbu ovšem dopadá na novostavby a na změny dokončených staveb — nedá se z ní vyvozovat povinnost dovybavit existující byt vzduchotechnikou. Jako měřítko, kolik vzduchu byt potřebuje, ale platí bez ohledu na stáří domu.

Termokamera ukáže rozložení povrchových teplot a je nejrychlejší cestou k důkazu tepelného mostu. Má ale tvrdé provozní podmínky. Měří se v topné sezóně a při dostatečném rozdílu teplot mezi interiérem a exteriérem — při malém teplotním spádu se tepelné mosty nemusejí projevit vůbec, upozorňuje na to odborný rozbor chyb termovize ve stavební praxi. Snímkuje se v časných ranních hodinách před východem slunce, protože osluněná fasáda akumuluje teplo a termogram je pak k ničemu; totéž platí po dešti a při silném větru. Metodicky měření upravuje ČSN EN 13187 (ČSN 73 0560), jde ale o normu kvalitativní — sama o sobě neříká, jestli konstrukce vyhoví. To se posuzuje výpočtem teplotního faktoru podle ČSN 73 0540-2.

Znalec přichází na řadu, když se strany neshodnou na výkladu měření nebo když půjde o částku, u které bude následovat soud. Kdo ho platí, zákon výslovně neupravuje. Úvaha, která obstojí: diagnostika společné části je činnost správy domu podle § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., takže ji hradí společenství z příspěvků — a to i tehdy, když posudek nakonec ukáže na užívání bytu. Objedná-li si vlastník vlastní posudek, platí ho ze svého a jeho náhrady se může domáhat jen jako účelně vynaloženého nákladu v případném soudním sporu, který vyhraje.

Proč plíseň často přijde až po zateplení a nových oknech

Vypadá to jako paradox: dům se zateplí, vymění okna — a v bytech, kde nikdy nic nebylo, začne růst plíseň. Vysvětlení je v číslech průvzdušnosti. TZB-info porovnává na modelovém pokoji o 12 m² infiltraci starým a novým oknem: dřevěné zdvojené okno s netěsněnými spárami propustí 19,05 m³ za hodinu, tedy 0,62 h⁻¹. Těsněné okno v nejtěsnějším provedení 1,36 m³ za hodinu, tedy 0,044 h⁻¹. Čtrnáctinásobný rozdíl — a přitom potřeba je 0,5 h⁻¹. Táž tabulka uvádí pro těsněná dřevěná, plastová i kovová okna rozpětí součinitele spárové průvzdušnosti 0,10 až 0,40 × 10⁻⁴, takže méně těsný kus vyjde lépe; ani ten se ale k potřebné výměně vzduchu nepřiblíží.

Starý dům se tedy větral sám, netěsnostmi, aniž o tom kdo věděl. Po výměně oken tahle výměna vzduchu ze dne na den zmizí, vlhkost z vaření a sušení prádla zůstane uvnitř a najde si nejchladnější místo. Zateplení fasády přitom působí opačně — povrchovou teplotu stěny zvyšuje, takže tepelný most spíš odstraní. Pokud tedy plíseň přijde po komplexní renovaci, hledejte příčinu ve dvou místech: v kolapsu výměny vzduchu, nebo v detailu, který se nezateplil — ostění oken, atika, konzola balkonu, strop nad průjezdem či nad garážemi.

Právní stránku téhle situace judikatura neřeší a je poctivé to přiznat. Nikde není napsáno, že společenství, které vymění okna, musí zároveň zajistit náhradní přívod vzduchu. Praktický závěr proto zní jinak: pokud se dům chystá měnit okna nebo zateplovat, patří větrání do zadání od začátku, protože po dokončení se řeší mnohem dráž a zpravidla už jako spor. Souvislosti mezi energetickou renovací, průkazem energetické náročnosti a provozem domu rozebíráme v článku o energetické náročnosti bytového domu; průběh samotné akce pak v článku o rekonstrukci společných částí.

Škála řešení: od nuly korun po milionovou investici

Pořadí není libovolné. Kdo začne od nejdražšího, obvykle zaplatí za to, že se pak stejně ukáže příčina jinde.

1. Režim větrání a doklad o něm — 0 Kč. Nárazové vyvětrání dokořán po dobu 5 až 10 minut několikrát denně vymění vzduch, ale nestačí prochladit konstrukci. Trvale pootevřená ventilačka dělá pravý opak: ochladí ostění a plíseň naroste právě tam. Zásadní je zároveň topit — SZÚ mezi příčinami růstu plísní jmenuje i nedostatečné a nárazové vytápění bytu.
2. Odsazení nábytku od obvodové stěny — 0 Kč. Nepohybující se vzduch podporuje růst plísní, uvádí SZÚ, a je to vidět právě v rozích, koutech a za nábytkem, kde plísně ve špatně užívaných bytech rostou nejčastěji. Skříň nalepená na chladnou stěnu z ní udělá nejstudenější místo v bytě.
3. Přisávací štěrbina do okna nebo do rámu. Vrací domu část ztracené infiltrace řízeně a s možností regulace. V ceníku dodavatele ALDES stojí přisávací štěrbiny 224 až 2 809 Kč za kus podle typu a útlumu hluku, k tomu montáž. Nejlevnější opatření, které v bytě fyzicky něco změní.
4. Lokální (pokojová) rekuperační jednotka. Do vývrtu v obvodové stěně, bez rozvodů. Rozptyl cen je obrovský: nejjednodušší jednotka stojí kolem 4 800 Kč, jednotka s entalpickým výměníkem přes 40 000 Kč a u nejdražších typů i přes 75 000 Kč za kus bez montáže (ceníky Ventila a Koupelny-VENTA, srpen 2026). Jednotka se dělá na jednu místnost, takže na byt jich bývá potřeba víc než jedna — počet patří do zadání projektantovi, ne do odhadu. Pozor: vývrt obvodovou stěnou je zásah do společné části, takže bez souhlasu společenství to není úprava, kterou by vlastník mohl udělat sám.
5. Centrální řízené větrání se zpětným získáváním tepla. Investice na úrovni celého domu, rozhoduje o ní shromáždění jako o stavební úpravě. Řízené větrání s rekuperací patří mezi podporovaná opatření programu Nová zelená úsporám — podmínky a formu podpory rozebíráme v článku o Nové zelené úsporám pro bytové domy.
6. Odstranění tepelného mostu. Dodatečné zateplení dotčeného úseku fasády, ostění nebo konzoly balkonu. Vnitřní zateplení je až poslední možnost a nikdy bez výpočtu — špatně navržené posune kondenzační zónu do konstrukce a problém zhorší.
7. Sanace vlhkého zdiva v přízemí. Podřezání, injektáž, provětrávaný sokl, drenáž. Nejdražší a nejvíc závislé na posudku; bez diagnostiky zdroje vody se peníze utopí doslova.

Sanace plísně: postřik bez odstranění příčiny nestačí

Stanovisko Státního zdravotního ústavu je v tomhle bodě jednoznačné: dezinfekce je jen represivní opatření, a rozhodující je následné odstranění příčin výskytu a rozvoje plísní. Postřik zabije to, co je vidět. Vlhkost, která plíseň vypěstovala, tam zůstane a za jednu až dvě sezony bude porost zpátky — jen bude vlastník o pár tisíc chudší a přesvědčený, že mu výbor nepomohl.

Praktické pravidlo pro výbor: nepřemalovávat před měřením. Přemalovaná stěna je zničený důkaz. Nejdřív fotografie a protokol, pak měření, teprve pak sanace.

Ke zdravotním rizikům stručně a bez dramatizace. Spory plísní jsou podle SZÚ závažnými alergeny vnitřního ovzduší a mohou se podílet na vzniku alergických onemocnění včetně astmatu; mezi atopiky je 20 až 30 % alergických na plísně a častější je to u dětí. Některé plísně produkují mykotoxiny a při růstu uvolňují těkavé organické látky, které dráždí sliznice a způsobují bolesti hlavy. To je dost důvodů, aby se plíseň řešila, a zároveň to není důvod k panice — základní hygienické doporučení SZÚ zní prostě, že viditelné nárůsty plísní na površích v bytě být nemají.

Kdo je úřad, na který se dá obrátit? Krajská hygienická stanice kompetenci k bytům nemá — zákon o ochraně veřejného zdraví byty mezi stavby s hygienickými limity vnitřního prostředí nezařazuje. Cesta přesto existuje a popisuje ji sám SZÚ: součástí postupu při hodnocení výskytu plísní v bytě je předat odborné stanovisko s popisem situace a rozsahu plísní místně příslušnému stavebnímu úřadu jako podklad k dalšímu postupu. Rychlá není, ale dá výboru i vlastníkovi do ruky nezávislý dokument.

Modelový příklad: přízemní byt v panelovém domě

Dům má 63 jednotek a 4 300 m² podlahové plochy, podíl posuzované jednotky je 68/4 300. Vlastnice přízemního bytu nahlásí 12. listopadu plíseň v rohu obvodové stěny ložnice, za skříní. Výbor postupuje podle návodu výš.

• Prohlídka 20. listopadu. Roh severní obvodové stěny u podlahy, porost o rozměru zhruba 40 × 60 cm, skříň stála 3 cm od stěny. Protokol, fotografie, podpisy.
• Datalogger 20. listopadu až 4. prosince. Průměr 21,0 °C a 52 % relativní vlhkosti, denní minima vlhkosti kolem 44 %, tedy byt se prokazatelně větrá. Rosný bod takového vzduchu je 10,8 °C — kondenzace tedy nehrozí. Hranice, kdy u povrchu vystoupá relativní vlhkost na kritických 80 %, je ale 14,2 °C.
• Termovize 9. prosince, ráno před východem slunce, venku −5 °C, skříň odsunutá od stěny 24 hodin předem. Povrchová teplota uprostřed stěny 18,4 °C, v rohu u podlahy 13,1 °C. To je 1,1 °C pod hranicí růstu plísní a 5,3 °C pod okolní stěnou. Odsunutí skříně je podstatné: chladný povrch za nábytkem umí vyrobit i pouhý zhoršený přestup tepla, bez jakéhokoli tepelného mostu.
• Přepočet na teplotní faktor. Z naměřených hodnot vychází v rohu teplotní faktor vnitřního povrchu (13,1 − (−5)) / (21 − (−5)) = 0,70. ČSN 73 0540-2 přitom pro běžnou konstrukci a návrhovou vnitřní teplotu 21 °C žádá nejméně 0,78. Faktor je na teplotách nezávislý, takže výsledek platí i mimo den měření — a právě tím se z jednoho snímku stává důkaz.
• Závěr. Vlhkost v bytě je v normálním pásmu, větrání doložené, nábytek u stěny nestál a povrchová teplota v rohu je přesto pod kritickou hranicí. Příčinou je tepelný most v obvodové konstrukci, tedy vada společné části.

Náklady v modelu: dodatečné zateplení dotčeného úseku fasády včetně lešení a klempířských prací 180 000 Kč, sanace povrchu a nová malba v bytě 12 000 Kč. Obě částky jsou ilustrativní — mají ukázat, jak se náklad rozdělí, ne kolik to stojí. Cenu za zateplení úseku fasády nelze podat jako obecné číslo; závisí na výšce domu, rozsahu lešení a na tom, jestli se dělá samostatně, nebo při celkové obnově pláště.

Rozdělení podle právní hranice popsané výš:

• 180 000 Kč za zateplení jde z příspěvků na správu, protože obvodová stěna je společná část. Rozvrhne se podle podílů na společných částech (§ 1180 odst. 1). Na vlastnici modelové jednotky s podílem 68/4 300 připadne 2 847 Kč — tedy stejně jako na kohokoli jiného v jejím poměru, i když plíseň má jen ona. To je konstrukce zákona, ne velkorysost sousedů.
• 12 000 Kč za malbu je náklad vlastnice, protože povrchové úpravy společnou částí nejsou. Domoci se jich může jako náhrady škody podle § 2910 občanského zákoníku, ale jen tehdy, prokáže-li porušení povinnosti na straně společenství. Postupoval-li výbor podle 26 Cdo 19/2024 — prověřil, doložil, dal hlasovat — porušení tu není a malbu si vlastnice zaplatí sama.

Kdyby se naopak z dataloggeru ukázalo 68 % vlhkosti bez jediného poklesu, zavřená okna po celé dvě sezony a povrchová teplota v rohu 16 °C, je závěr opačný: konstrukce vyhoví, příčinou je užívání a náklady nese vlastník. Proto se měří dřív, než se hlasuje.

Časová osa od nahlášení po rozhodnutí shromáždění

Do tabulky jsou doplněné lhůty z modelového příkladu. Nejsou zákonné — kromě té poslední, která zákonná je a je prekluzivní.

Shromáždění opravu neschválilo. Zbývají tři měsíce

Tady je nejcennější a zároveň nejtvrdší část rozsudku 26 Cdo 19/2024. Neschválí-li shromáždění navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze žalobou přehlasovaného vlastníka podle § 1209 občanského zákoníku — a v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, „a to ani jako otázku předběžnou“. Žaloba, kterou by vlastník chtěl uložit společenství povinnost provést opravu, tedy uspět nemůže; nepřípustně by § 1209 obcházela. Soud k tomu dodává větu, kterou stojí za to znát: rozsudkem o uložení povinnosti provést opravu „nelze překonat či nahradit zamítavé usnesení shromáždění vlastníků“.

Lhůta je v zákoně: „Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.“ Tři body, které se v praxi pletou:

• Lhůta neběží od konání shromáždění, ale od okamžiku, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. U vlastníka, který byl přítomen, je to zpravidla týž den. U nepřítomného den, kdy mu byl výsledek oznámen.
• Jde o prekluzi, ne o promlčení. Marným uplynutím právo zaniká — nedá se prodloužit, prominout ani dohodnout jinak.
• Žaloba se podává ke krajskému soudu, ne k okresnímu. Věci jednání shromáždění společenství vlastníků a spory z nich vzniklé patří krajským soudům podle § 9 odst. 2 písm. l) občanského soudního řádu. Rozdíl je vidět přímo v kauze 26 Cdo 19/2024: žalobu na náhradu škody a na provedení oprav podala vlastnice k Okresnímu soudu Plzeň-město, kdežto usnesení shromáždění napadla samostatnou žalobou u Krajského soudu v Plzni.

K podmínce „důležitého důvodu“ dal Nejvyšší soud vlastníkům do ruky silný argument: „Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod.“ Hygienicky závadný byt, ve kterém nelze bydlet nebo který nelze pronajmout za plné nájemné, takovou újmou je.

Co když vlastník lhůtu zmešká. Usnesení zůstane v platnosti a soudní cesta k jeho přezkumu se zavře. Zbývá znovu prosadit hlasování na dalším shromáždění — a příště podat žalobu včas. Pozor ale na to, co lhůta nezavírá: zaniká právo na přezkum konkrétního usnesení, ne nárok na náhradu škody z případné dřívější nečinnosti společenství, který se promlčuje samostatně. Čekat na to, „až výbor dá rozum“, přesto vlastníka o nejsilnější obranu připraví.

Když výbor neudělá nic: žaloba podle § 2903 odst. 2

Druhá polovina rozsudku je varováním pro výbory, které si z předchozí kapitoly odnesou závěr „stačí to nechat spadnout pod stůl“. Nejvyšší soud říká pravý opak: „Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění. I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést.“

Tady se dělí odpovědnost velmi ostře. Když se hlasovalo a neprošlo to, výbor pochybení nemá. Když se nehlasovalo, protože se shromáždění nesešlo nebo bod nebyl na programu, je to porušení povinnosti při správě domu se dvěma důsledky:

• Náhrada škody podle § 2910 občanského zákoníku. Právě v tomhle bodě Nejvyšší soud zrušil rozsudek odvolacího soudu — ten posoudil nárok na náhradu újmy jako nedůvodný, aniž se zabýval tím, zda společenství svolávalo shromáždění v zákonné lhůtě a kdy zařadilo hlasování na program. V kauze šlo o 315 000 Kč, o které vlastnice přišla na slevách z nájemného.
• Žaloba na odvrácení hrozící újmy podle § 2903 odst. 2 občanského zákoníku. Nemá-li vlastník k dispozici žalobu podle § 1209, protože se prostě nehlasovalo, může se domáhat, aby soud společenství uložil provést opatření k odvrácení hrozící újmy. Podmínkou je, aby v době rozhodování soudu bylo prokázáno vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot; k výkladu odkazuje Nejvyšší soud mimo jiné na rozsudek 25 Cdo 1412/2019 ze dne 23. 10. 2019, uveřejněný pod č. 58/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.

Proč se vlastník nemůže bránit jednodušeji, vysvětluje starší rozsudek 26 Cdo 2323/2016 ze dne 17. 1. 2017, na který 26 Cdo 19/2024 navazuje: jednotlivý vlastník se nemůže úspěšně domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění nebo aby na jeho program zařadil určitou záležitost. Podnět k tomu podle § 1207 odst. 1 a 3 občanského zákoníku mohou dát až vlastníci s více než čtvrtinou všech hlasů, nejméně však dva. Právě proto soud nečinnost společenství postihuje přes náhradu škody — vlastník totiž nemá jak si nápravu vynutit přímo.

Pro výbor z toho plyne jediná praktická povinnost, kterou lze splnit i v domě, kde se na opravu nikdy nesejde většina: zařadit hlasování na program, nechat hlasovat a mít o tom zápis. Zamítnutý bod je z pohledu odpovědnosti výboru nesrovnatelně lepší než bod nezařazený. Když se shromáždění opakovaně nesejde v usnášeníschopném počtu, řešením je náhradní shromáždění nebo rozhodování mimo zasedání. Rozhodování per rollam jmenuje soud v citovaném rozsudku výslovně jako rovnocennou cestu, jak vlastníkům rozhodnutí umožnit; náhradní shromáždění v rozsudku není, opírá se o § 1210 a musí ho připouštět stanovy. Šířeji se odpovědnosti členů výboru včetně osobního ručení věnujeme v článku o odpovědnosti výboru SVJ.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Ze všeho výše je vidět, že o výsledku sporu o plíseň nerozhoduje ani tak stavba, jako doložitelnost. Výboru, který má datum přijetí nahlášení, protokol z prohlídky, záznam měření a zápis o hlasování, nelze podle 26 Cdo 19/2024 vytknout porušení povinnosti při správě domu — bez ohledu na to, jak shromáždění hlasovalo. Výbor, který má jen vzpomínku na rozhovor u výtahu, nemá nic.

Modul komunikace zaznamená nahlášení závady i s fotodokumentací a s datem, které se dá doložit — tedy přesně ten první krok, jehož prokázání soud po výboru žádá. Hlasování a shromáždění drží pozvánku, program, podklady i protokol o hlasování na jednom místě, takže je kdykoli k dispozici důkaz, že společenství vlastníkům rozhodnout umožnilo — včetně rozhodování per rollam, když se shromáždění nesejde. Protokoly z měření, termovizní zprávy a znalecké posudky patří do správy dokumentů, navázané na konkrétní jednotku a dostupné podle nastavených práv. A když si nejste jistí, jestli je konkrétní konstrukce společnou částí nebo kdy začala běžet tříměsíční lhůta, zeptejte se v aplikaci asistenta Alfréda; odpoví s odkazem na konkrétní ustanovení.

Poznámka: Článek má informativní charakter a nenahrazuje odbornou stavební ani právní pomoc. Hodnoty povrchových teplot a rosného bodu jsou dopočtené pro uvedené vstupní podmínky a slouží k ilustraci principu, ne jako podklad pro posouzení konkrétní konstrukce — to patří do rukou projektanta nebo znalce. Ceny opatření jsou převzaté z ceníků uvedených dodavatelů ke dni psaní; náklady v modelovém příkladu jsou odhad pro ilustraci, ne cenová nabídka. Aktuální k 5. 8. 2026; právní předpisy ověřeny proti zněním účinným k tomuto datu, judikatura proti plným textům rozhodnutí.