Energetická náročnost bytového domu: povinnosti a lhůty 2026

Do 1. ledna 2027 musí být každý byt ve vašem domě osazen dálkově odečitatelným měřidlem tepla — tedy takovým, k jehož odečtu není potřeba vstoupit do bytu. Ukládá to § 7 odst. 11 zákona č. 406/2000 Sb. a za nesplnění hrozí společenství pokuta do 200 000 Kč. Zbývá necelých pět měsíců a výměna měřidel v běžném panelovém domě je zakázka na několik měsíců včetně shromáždění, které ji schválí.

Tenhle přehled je psaný pro členy výboru, kteří nejsou technici: co všechno se v roce 2026 po bytovém domě v oblasti energetiky chce, kdy to musí být hotové a co se stane, když ne. Zvlášť je oddělené to, co už platí, od toho, co se teprve chystá — u evropské směrnice EPBD IV totiž koluje řada tvrzení, která pro jednotlivý bytový dům nikdy neplatila a v dohledné době platit nebudou.

Obsah

• Co se v roce 2026 opravdu mění — a co se jen chystá
• Přehled povinností: kdo, co a odkdy
• Dálkové odečty do 1. ledna 2027: nejbližší tvrdá lhůta
• Průkaz energetické náročnosti: kdy ho výbor musí mít
• Třídy A až G: co znamenají a kde váš dům stojí
• Kontroly kotelny a klimatizace: hranice 70 kW
• Energetický audit: povinnost, která se SVJ netýká
• Renovační pas: dobrovolný, ale bez něj nedosáhnete na dotaci
• Co přijde po roce 2026: časová osa EPBD IV
• Kolik to stojí a co hrozí při zanedbání
• Checklist pro výbor na nejbližších dvanáct měsíců
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Co se v roce 2026 opravdu mění — a co se jen chystá

Krátká odpověď: v českém právu se pro bytové domy v roce 2026 nezměnilo nic zásadního — velká změna je o rok opožděná a leží na ministerstvu. Zákon o hospodaření energií nebyl nahrazen ani zrušen; platí dál zákon č. 406/2000 Sb. ve znění účinném od 1. srpna 2026. Novely, které do něj letos zasáhly, se týkají energetických auditů podnikatelů, rozvodů tepla a poskytovatelů flexibility — bytových domů nikoli.

Skutečná změna měla přijít odjinud. Směrnice (EU) 2024/1275 o energetické náročnosti budov, známá jako EPBD IV, měla být podle svého článku 35 promítnuta do českého práva do 29. května 2026. Nestalo se. Vlastní plán legislativních prací vlády přijatý 23. března 2026 počítal s tím, že MPO předloží transpoziční novelu zákona o hospodaření energií vládě v březnu 2026 s účinností od srpna 2026, a k tomuto termínu připojil poznámku, že jeho nedodržení znamená hrozbu řízení pro nesplnění povinností s reálnou možností finanční sankce podle čl. 260 odst. 3 Smlouvy o fungování EU. K 4. srpnu 2026 přitom Poslanecká sněmovna eviduje mezi navrženými změnami zákona č. 406/2000 Sb. v probíhajícím volebním období pouze dva tisky — o účetnictví a o ekodesignu výrobků. Transpoziční novela mezi nimi není.

Potvrzuje to i samo ministerstvo. V návrhu Strategie renovací budov z května 2026 jsou kapitoly o vnitrostátních cílech, o minimálních normách energetické náročnosti i o trajektorii renovace fondu obytných budov odbyté jedinou větou: „V rámci této kapitoly probíhají výpočty a analýza související s danou problematikou.“ U renovačního pasu se píše, že ho MPO „aktuálně začleňuje do novely zákona o hospodaření energií“.

Pro výbor z toho plyne praktický závěr: rok 2026 je poslední klidný rok. Povinnosti, které vás letos tlačí, jsou staré a dobře popsané. Ty nové přijdou naráz, až novela projde — a protože je opožděná, dá se čekat krátká legisvakance.

Přehled povinností: kdo, co a odkdy

Následující tabulka shrnuje všechno, co pro bytový dům v oblasti energetiky platí k srpnu 2026. Adresátem je téměř vždy „vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek, a nevzniklo-li SVJ, správce“ — tedy prakticky výbor.

Dálkové odečty do 1. ledna 2027: nejbližší tvrdá lhůta

Zákon říká, že všechna stávající místa osazená měřidly tepla nebo rozdělovači nákladů na vytápění musí být do 1. ledna 2027 osazena dálkově odečitatelnými přístroji. Definice je v § 7 odst. 12 a je přísnější, než se zdá: dálkově odečitatelné je takové měřidlo, k jehož odečtu není nutný přístup do bytu — a zároveň nestačí, že to zařízení technicky umí. Přístroj instalovaný před účinností tohoto ustanovení, který sice rádiový modul má, ale není nastaven na dálkový odečet minimálně v měsíčním intervalu, se za dálkově odečitatelný nepovažuje. Prokazuje se to technickou dokumentací měřidla.

Dvě věci, které výbory podceňují:

• Dálkový odečet spustí druhou povinnost. Jakmile jsou v domě dálkově odečitatelná měřidla, musí SVJ podle § 8a zákona č. 67/2013 Sb. doručovat každému příjemci služeb informaci o jeho zjištěné spotřebě tepla — standardně za kalendářní měsíc, a to do konce měsíce následujícího. Delší než měsíční interval si nelze ujednat ani odhlasovat. Povinnost je splněna i zpřístupněním v online aplikaci, pokud o tom vlastníka prokazatelně vyrozumíte. Jak se tahle informační povinnost potká s ročním vyúčtováním a proč se do konce roku 2026 obě definice dálkové odečitatelnosti liší, rozebírá průvodce vyúčtováním služeb a rozúčtováním nákladů.
• Náklady na tohle informování nelze zahrnout do nákladů na služby. Říká to § 8a odst. 4 téhož zákona. Patří tedy do rozpočtu SVJ, ne do vyúčtování tepla — a s tím je potřeba počítat při sestavování rozpočtu na rok 2027.

Za prodlení s doručením informace o spotřebě hrozí navíc soukromoprávní pokuta 50 Kč za každý započatý den vůči každému dotčenému vlastníkovi (§ 13 zákona č. 67/2013 Sb.), pokud si shromáždění neodhlasuje nižší částku. U domu s 36 byty a měsíčním zpožděním je to teoreticky přes 50 000 Kč.

Průkaz energetické náročnosti: kdy ho výbor musí mít

Průkaz (PENB) se pro bytový dům zpracovává vždy pro celou budovu, nikdy pro jednotlivý byt — průkaz zpracovaný pro budovu je zároveň průkazem pro každou její ucelenou část (§ 7a odst. 8). Povinnost pořídit si ho vzniká ve čtyřech situacích:

• při výstavbě nové budovy a při větší změně dokončené budovy, tedy při zásahu do více než 25 % plochy obálky budovy — typicky komplexní zateplení, jehož schválení shromážděním a financování má vlastní pravidla,
• při prodeji budovy nebo její ucelené části,
• při pronájmu budovy a od 1. ledna 2016 i při pronájmu ucelené části,
• na písemnou žádost vlastníka jednotky, který svůj byt prodává nebo pronajímá.

Poslední bod je ten, na kterém výbory nejčastěji chybují. Vlastník jednotky si musí průkaz prokazatelně vyžádat od SVJ a společenství mu ho musí předat do 30 dnů, pokud průkaz už má, a do 60 dnů, pokud ho teprve musí pořídit. Kdo pořízení zaplatí, zákon neřeší vůbec — a je férové říct, že následující věta je náš výklad, ne citace. Povinnost opatřit si průkaz i delší šedesátidenní lhůta pro případ, „že si průkaz dosud neopatřil“, míří v § 7a odst. 2 na společenství; z toho dovozujeme, že jde o náklad na správu domu, ne o výdaj žádajícího vlastníka. Rozhodnutí soudu, které by to potvrdilo, nemáme — pokud si dům chce být jistý, patří tahle otázka do stanov nebo do usnesení shromáždění. Jisté je jen to, že lhůta běží od podání žádosti a její nesplnění je přestupek — odkládat žádost proto nemá smysl.

Když SVJ průkaz nepředá, vlastník jednotky ho podle § 7a odst. 7 může nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé tři roky. To je ale záchranná brzda pro vlastníka, ne únik pro výbor — přestupek společenství tím nezaniká.

Průkaz platí 10 let ode dne vyhotovení. Skončí ale dřív, pokud dům projde větší změnou dokončené budovy nebo pokud se změní způsob vytápění, chlazení či přípravy teplé vody. Po výměně zdroje tepla nebo po zateplení je tedy starý průkaz neplatný, i kdyby mu formálně zbývalo osm let. Výjimka existuje jediná: u budovy postavené a naposledy podstatně změněné před 1. lednem 1947 se strany mohou písemně dohodnout, že se průkaz při prodeji ani pronájmu neopatřuje (§ 7a odst. 10).

Třídy A až G: co znamenají a kde váš dům stojí

Stupnice má sedm tříd a jejich česká pojmenování jsou v příloze č. 2 vyhlášky č. 264/2020 Sb.: A mimořádně úsporná, B velmi úsporná, C úsporná, D méně úsporná, E nehospodárná, F velmi nehospodárná, G mimořádně nehospodárná. Zásadní je, že hranice tříd nejsou absolutní čísla — počítají se jako násobky referenční hodnoty odvozené od budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Třída C tedy neznamená pevný počet kilowatthodin, ale „splňuje dnešní standard“.

Třídu určuje především ukazatel primární energie z neobnovitelných zdrojů. A tady je past, kterou výbory nečekají: o třídě rozhoduje i to, čím topíte, ne jen jak je dům zateplený. Faktor primární energie je podle přílohy č. 3 téže vyhlášky 1,0 pro zemní plyn, 2,1 pro elektřinu, 1,3 pro běžnou soustavu zásobování tepelnou energií, ale jen 0,1 pro účinnou soustavu s více než 80% podílem obnovitelných zdrojů. Dva stejně zateplené domy mohou skončit o dvě třídy od sebe jen proto, že jeden je napojený na teplárnu spalující biomasu.

Třída má i přímý finanční dopad uvnitř domu. Podle přílohy č. 6 vyhlášky č. 269/2015 Sb. se od roku 2024 výše základní složky nákladů na vytápění určuje podle klasifikační třídy průměrného součinitele prostupu tepla: 60 % u budov na úrovni třídy C a lepší, 50 % u budov mezi C a E, a 40 % u ostatních — a také u domů, kde tuto hodnotu nikdo nezná. Poskytovatel služeb ji pak může posunout nejvýš o 10 procentních bodů. Dům, u kterého tuto hodnotu nikdo nespočítal, se tedy automaticky ocitá v nejnižší kategorii, ať je jeho skutečný stav jakýkoli.

Kde stojí typický český bytový dům, se nedá poctivě říct jedním číslem — a stojí za to vědět proč. Ministerstvo ve své Strategii renovací budov otevřeně přiznává, že evidence ENEX obsahuje jen budovy, které průkaz mít musely, a že tyto budovy „vykazují systematicky nižší energetickou náročnost než budovy bez tohoto průkazu“, takže z ní vychází zkreslený obraz. Spolehlivá jsou jen data o nové výstavbě: z budov dokončených v letech 2020 až 2024 je zhruba 60 % ve třídě B, 31 % ve třídě C a 9 % ve třídě A. Bytových domů je v Česku přibližně 181 tisíc a zabírají 20,6 % podlahové plochy celého fondu budov, přičemž jejich jádro pochází z let 1961 až 1980.

Kontroly kotelny a klimatizace: hranice 70 kW

§ 6a zákona ukládá zajistit pravidelnou kontrolu provozovaného systému vytápění a systému klimatizace se jmenovitým výkonem nad 70 kW. Kontrolu smí provést jen energetický specialista s příslušným oprávněním a výstupem je písemná zpráva. Lhůty jsou v obou případech stejné: nejméně jednou za pět let, u nově uvedeného systému první kontrola do tří let od uvedení do provozu.

Tady je nejčastější omyl. Výbory domů napojených na teplárnu často soudí, že se jich povinnost netýká, protože „nemáme kotelnu“. Vyhláška to řeší výslovně: podle § 3 vyhlášky č. 38/2022 Sb. se jmenovitý výkon určí jako součet výkonů instalovaných zdrojů tepla nebo přípojných výkonů odběrného místa soustavy zásobování tepelnou energií. U domu napojeného na dálkové teplo tedy rozhoduje sjednaný příkon odběrného místa — číslo, které najdete ve smlouvě o dodávce tepla. Nehádejte ho, vyhledejte ho. Zvažuje-li dům, že od teplárny odejde k vlastnímu zdroji, má tahle cesta vlastní povolovací a hlasovací pravidla — shrnuje je text o odpojení od dálkového tepla.

Povinnost odpadá ve třech případech (§ 6a odst. 5): pokud je pro řízení systému instalován automatizační a řídicí systém budovy splňující požadavky prováděcího předpisu, pokud se na provozování vztahuje smlouva o energetických službách, nebo u budov zvláštního režimu, mezi které bytový dům nepatří. Kontrola podle § 6a přitom nenahrazuje revize plynového zařízení, elektro ani výtahů — ty běží podle vlastních předpisů a jejich lhůty jsme sepsali v článku povinnosti výboru SVJ v roce 2026.

Zprávy nejsou jen do šuplíku: Státní energetická inspekce podle § 6a odst. 7 každoročně kontroluje alespoň jednu dvacetinu zpráv vydaných v předchozím roce.

Energetický audit: povinnost, která se SVJ netýká

Tohle je nejčastěji šířený nesmysl v poradnách pro SVJ. § 9 zákona ukládá povinný energetický audit podnikatelům nad průměrnou roční konečnou spotřebou 2 778 MWh a veřejným subjektům — státu, krajům, obcím, příspěvkovým organizacím a veřejným vysokým školám — od 500 MWh. Nad 23 611 MWh se místo auditu zavádí a certifikuje systém hospodaření s energií.

Společenství vlastníků jednotek není ani jedno. Podnikatelem být nemůže — § 1194 odst. 1 občanského zákoníku mu podnikání výslovně zakazuje a jeho účelem je zajišťování správy domu a pozemku. Veřejným subjektem podle § 9 odst. 3 také není. Povinný energetický audit se tedy na bytové domy nevztahuje bez ohledu na jejich spotřebu.

Dobrovolně se ale hodí ve dvou situacích. První je zákonná úniková cesta: podle § 7 odst. 5 písm. f) nemusí být požadavky na energetickou náročnost při větší změně dokončené budovy splněny, pokud SVJ zajistí energetický audit, který prokáže, že to není technicky nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy a její provozní účely. Druhou je situace, kdy zvažujete velkou investici a chcete pořadí opatření podložit čísly — na to se dnes lépe hodí renovační pas.

Renovační pas: dobrovolný, ale bez něj nedosáhnete na dotaci

Pas pro renovaci budovy je nový nástroj zavedený článkem 12 EPBD IV. Je to plán postupné hluboké renovace konkrétního domu rozepsaný do kroků, vydává ho kvalifikovaný odborník po návštěvě na místě a v digitální podobě. Směrnice členským státům ukládala zavést funkční systém pasů do 29. května 2026 a výslovně stanoví, že jeho využití je pro vlastníky dobrovolné, pokud stát nerozhodne jinak. Česká republika zatím nerozhodla — novela zákona, která pas zavede, není hotová.

V praxi je to ale jinak. Renovační pas se do českého prostředí dostal dřív než do zákona — přes dotační podmínky. V programu Nová zelená úsporám, jehož příjem žádostí se pro bytové domy otevřel 25. června 2026, je renovační pas povinným podkladem pro dílčí renovace, zatímco u komplexní renovace se vyžaduje energetické hodnocení s průkazem energetické náročnosti. Bezúročný úvěr dosahuje až 750 000 Kč na byt u komplexní renovace a 250 000 Kč u dílčí. U komplexní renovace může SVJ navíc žádat přímou dotaci — bonus pro nízkopříjmové domácnosti činí 2 000 Kč za m² užitné plochy bytu z nejvýše 60 m², tedy až 120 000 Kč na byt; u dílčí renovace je nulový. Podrobný rozbor programu včetně harmonogramu najdete v článku Nová zelená úsporám 2026+ pro bytové domy.

Prakticky to znamená, že průkaz a renovační pas jsou dnes vstupenkou k penězům, ne jen papírem pro úřad. Kdo je má, může žádost podat hned; kdo je nemá, začíná sháněním energetického specialisty a poradce. Financování zbytku je pak otázkou fondu oprav — jak vysoký příspěvek na velkou renovaci potřebujete a jak se stanovuje, rozebíráme v článku o fondu oprav v SVJ.

Co přijde po roce 2026: časová osa EPBD IV

Směrnice pracuje s etapami. Pro čtenáře je zásadní rozlišit, které termíny míří na stát a které na jednotlivou budovu. Většina těch nejdramatičtěji podávaných čísel míří na stát.

Nejdůležitější věta celého článku: EPBD IV nezavádí povinné minimální normy energetické náročnosti pro jednotlivé obytné budovy. Článek 9 odst. 1 je ukládá výslovně jen pro jiné než obytné budovy. Pro obytné budovy stanoví odstavec 2 národní trajektorii — cíl pro celý fond, kterého má stát dosáhnout kombinací dotací, technické pomoci a případně vlastních norem. Tvrzení typu „od roku 2030 nepůjde prodat byt ve třídě horší než E“ ze směrnice neplyne.

Co z toho ale plyne, je tlak na nejhorší část fondu: nejméně 55 % požadovaného snížení musí členský stát dosáhnout renovací 43 % energeticky nejnáročnějších obytných budov. Pokud váš dům do této skupiny patří, dá se čekat, že se na něj zaměří jak dotační podpora, tak případné budoucí povinnosti. Tady je poctivé přiznat, co se dnes nedá zodpovědět: dokud MPO trajektorii nespočítá a novela neprojde, nikdo neví, kde přesně bude česká hranice těch 43 % ležet ani zda se změní stupnice tříd. Dřív než se tohle vyjasní, dolehne na dům jiná unijní změna — uhlíkové zpoplatnění paliv pro vytápění, popsané v textu o emisních povolenkách a ceně tepla.

Jedna změna už je ve směrnici konkrétní a bytových domů se dotkne: podle článku 20 se certifikát bude vydávat mimo jiné při obnovení nájemní smlouvy — což dnešní český zákon nezná.

Kolik to stojí a co hrozí při zanedbání

Cena průkazu energetické náročnosti není nikde stanovena — je to čistě tržní položka a ceníky zpracovatelů se liší. Pro bytový dům se pohybují řádově v jednotkách až dvou desítkách tisíc korun a stupňují se podle počtu bytů. Rozhoduje ale hlavně to, jestli máte projektovou dokumentaci: bez ní musí specialista dům zaměřit a cena roste. Vyžádejte si víc nabídek a porovnávejte je na stejném rozsahu podkladů.

Sankce jsou na druhé straně dané zákonem přesně. Přestupky projednává Státní energetická inspekce (§ 12b) a pro SVJ jako právnickou osobu platí podle § 12a dvě sazby:

• do 200 000 Kč za nesplnění povinností kolem průkazu při prodeji a pronájmu, za nezajištění kontrol systému vytápění nebo klimatizace, za chybějící rozdělovače nákladů a regulaci, a také za to, že po 1. lednu 2027 nebudou měřidla dálkově odečitatelná,
• do 5 000 000 Kč za nesplnění požadavků na energetickou náročnost při větší změně dokončené budovy — tedy když zateplíte dům tak, že nesplní požadavky prováděcí vyhlášky.

Pro vlastníka jednotky jako fyzickou osobu je horní hranice za nesplnění povinností kolem průkazu při prodeji či pronájmu bytu rovněž 200 000 Kč (§ 12 odst. 1 písm. i)). Za tuhle sankci výbor neodpovídá, ale je dobré na ni vlastníky upozornit — pramení totiž často z toho, že jim SVJ průkaz nedodalo včas.

Ten pětimilionový strop stojí za zdůraznění, protože se týká přesně toho, co SVJ dělají nejčastěji: zateplení. Dotační projekt, který projde přes Nová zelená úsporám, tuhle podmínku splní automaticky. Zateplení „po částech ze svých peněz“, které nikdo nepočítal, je riziko.

Checklist pro výbor na nejbližších dvanáct měsíců

1. Zjistěte, kolik měřidel v domě není dálkově odečitatelných — a nespoléhejte na tvrzení dodavatele, že „to umí“. Rozhoduje, zda je přístroj nastaven na odečet minimálně v měsíčním intervalu, a dokládá se to technickou dokumentací.
2. Zařaďte výměnu měřidel na nejbližší shromáždění. Do 1. ledna 2027 zbývá necelých pět měsíců a jde o zásah do všech bytů.
3. Vyřešte, jak budete rozesílat měsíční informace o spotřebě, a promítněte ten náklad do rozpočtu — do vyúčtování služeb ho dát nesmíte.
4. Najděte průkaz energetické náročnosti a zkontrolujte datum vyhotovení. Platí deset let, ale zaniká dřív po zateplení nebo po změně zdroje tepla.
5. Ověřte přípojný výkon odběrného místa ve smlouvě o dodávce tepla. Nad 70 kW potřebujete zprávu o kontrole systému vytápění ne starší pěti let.
6. Zavedete-li dálkové odečty, hlídejte termín měsíční informace o spotřebě — pokuta 50 Kč za den prodlení běží vůči každému vlastníkovi zvlášť.
7. Uložte všechny doklady na jedno místo, ke kterému má přístup i příští výbor. Průkaz, zprávy o kontrolách i dokumentace měřidel se předkládají na výzvu inspekce a jejich hledání po předání funkce stojí týdny.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Energetické povinnosti mají společné to, že se plní jednou za několik let — a přesně proto se na ně zapomíná. Průkaz platí deset let, kontrola kotelny pět, mezitím se dvakrát vymění výbor a papíry zmizí.

V správě dokumentů mají průkaz, zprávy o kontrolách i technická dokumentace měřidel jedno místo s historií a přístupovými právy, takže je vlastníkovi jednotky vydáte ve lhůtě, ne po dvou týdnech hledání. Rozhodnutí o výměně měřidel nebo o zateplení proženete hlasováním shromáždění včetně per rollam, s doložitelným výsledkem a zápisem. A náklady, které do vyúčtování služeb patřit nesmějí — jako informování o spotřebě — si ohlídáte v rozpočtu odděleně od záloh na služby. Když si nejste jistí, která lhůta se na váš dům vztahuje, zeptejte se Alfréda, našeho AI asistenta; odpoví přímo nad daty vašeho domu.

Poznámka: Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani odborné energetické poradenství. Aktuální k 4. 8. 2026. Ustanovení zákona č. 406/2000 Sb. jsou citována ve znění účinném od 1. 8. 2026, zákona č. 67/2013 Sb. ve znění účinném od 1. 1. 2026. Transpoziční novela zákona o hospodaření energií k EPBD IV nebyla k tomuto datu předložena Poslanecké sněmovně — až vyjde, bude článek aktualizován.