Drobné opravy v nájmu: co platí nájemce a co pronajímatel (od ledna 2026 jinak)

Od 1. ledna 2026 platí pro drobné opravy v nájmu dvě nová čísla: 1 500 Kč na jednu opravu a 150 Kč za metr čtvereční ročně. Zvedla je novela nařízení vlády č. 493/2025 Sb. — poprvé od roku 2015. Většina vzorů smluv a článků, které při hledání najdete, přitom pořád počítá se starými částkami 1 000 Kč a 100 Kč/m².

Tenhle přehled je psaný především pro pronajímatele: co po nájemci smíte chtít, co jde za vámi a jak se limity počítají, když dojde na konkrétní účet od opraváře. Každé pravidlo odkazuje na přesné znění předpisu, ať si ho můžete ověřit.

Co se od ledna 2026 změnilo

Kromě částek novela upřesnila dvě věci, které se dřív dohadovaly. Doprava opraváře se do nákladu na opravu nezapočítává a hradí ji nájemce — cesta řemeslníka tedy limit 1 500 Kč nespotřebovává. A do běžné údržby nově patří i pravidelné prohlídky a čištění zařízení z výčtu drobných oprav — od baterií, ohřívačů vody a sporáků po kamna a kotle etážového topení — plus kontrola funkčnosti hlásičů kouře včetně výměny baterie, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením a údržba elektronicky řízených vodovodních baterií (§ 2 nařízení).

Základem zůstává nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které pojmy běžná údržba a drobné opravy vymezuje k provedení občanského zákoníku.

Tři vrstvy, které si strany pletou

Většina sporů o opravy nevzniká z neochoty platit, ale z toho, že strany míchají tři různé kategorie do jedné:

• Běžná údržba (§ 2 nařízení) — hradí nájemce, bez limitu. Udržování a čištění bytu při běžném užívání: malování, opravy omítek, čištění podlah a odpadů až ke svislým rozvodům, udržování zařízení ve funkčním stavu.
• Drobné opravy (§ 3–6 nařízení) — hradí nájemce, ale jen v mezích dvou definic: podle druhu věci, nebo podle ceny. O nich je zbytek článku.
• Všechno ostatní — hradí pronajímatel. Občanský zákoník mu ukládá udržovat byt po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257).

Pro vás jako pronajímatele je podstatná hlavně třetí vrstva: co se nevejde do prvních dvou, jde za vámi — typicky radiátory a rozvody ústředního topení, výměna celých oken nebo dosloužilý kotel.

Drobná oprava podle druhu věci

§ 4 nařízení vyjmenovává, co je drobnou opravou vždy — bez ohledu na cenu jednotlivé opravy. V bytě jde zhruba o tohle:

• vodovodní baterie, sprchy, umyvadla, vany, dřezy, splachovače a ohřívače vody,
• sporáky, trouby, digestoře, kuchyňské linky, vestavěné a přistavěné skříně,
• vypínače, zásuvky, jističe, zvonky, domácí telefony a zdroje světla ve svítidlech,
• zámky, kliky a kování dveří i oken, rolety a žaluzie zasahující do bytu,
• vrchní části podlah, podlahové krytiny, prahy a lišty,
• bytová měřidla a jejich certifikace, hlásiče požáru a kouře,
• kamna a kotle etážového topení včetně termostatů — a výměny drobných součástí všech těchto věcí.

Výčet má jednu výslovnou výjimku, na kterou pronajímatelé rádi zapomínají: opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení drobnou opravou nejsou — ty platíte vy.

Drobná oprava podle ceny: 1 500 Kč od ledna 2026

Cokoli, co v § 4 vyjmenované není, je drobnou opravou tehdy, když náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5 nařízení). Dvě praktická pravidla k tomu:

• Související opravy se sčítají. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, rozhoduje součet. Rozdělit jeden zásah na dvě faktury po 1 400 Kč tedy nefunguje.
• Doprava se nepočítá — do limitu vstupuje práce a materiál, cestu opraváře hradí nájemce zvlášť.

Roční strop: 150 Kč/m²

I když je každá jednotlivá oprava „drobná“, součet za kalendářní rok má strop: 150 Kč za m² podlahové plochy (§ 6 nařízení). Jakmile ho součet oprav podle § 4 i § 5 přesáhne, další opravy v tom roce už drobné nejsou — a hradí je pronajímatel, i kdyby každá stála pod 1 500 Kč.

Modelový příklad: byt 50 m² má roční strop 7 500 Kč. Do podlahové plochy se počítají i prostory užívané výhradně nájemcem mimo byt — sklepní kóje, balkony, lodžie a terasy ovšem jen polovinou výměry. Byt 50 m² s lodžií 6 m² má tedy strop 7 950 Kč (53 m² × 150 Kč).

Bojler, baterie, pračka: čtyři účty z praxe

Na konkrétních účtech je vidět, jak obě definice a strop hrají dohromady:

• Oprava bojleru — výměna termostatu, 2 200 Kč. Ohřívače vody jsou ve výčtu § 4, termostat je drobná součást. Drobná oprava podle druhu věci, cena nerozhoduje → hradí nájemce (pokud tím nepřeteče roční strop).
• Výměna celého dosloužilého bojleru, 9 000 Kč. Není to oprava ani výměna drobné součásti — jde o výměnu celé věci, kterou § 4 nekryje, a do 1 500 Kč se nevejde → hradí pronajímatel.
• Výměna kuchyňské baterie za novou, 1 300 Kč s prací. § 4 kryje jen opravy baterií, výměna celé se posuzuje podle ceny (§ 5). Do 1 500 Kč → hradí nájemce. Stejná výměna za 2 400 Kč → pronajímatel.
• Oprava pračky pronajímatele, 2 800 Kč. Pračka ve výčtu § 4 není, posuzuje se podle ceny — a 1 500 Kč přesahuje → hradí pronajímatel. Táž oprava za 1 400 Kč by šla za nájemcem.

Kdo opravu objednává, nařízení neřeší — určuje jen, kdo ji platí. V praxi funguje, když si drobné opravy zajišťuje nájemce sám a větší věci hlásí; vy pak objednáváte to, co jde za vámi.

Co hradí vždy pronajímatel — a co si nelze sjednat jinak

Povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257) nese pronajímatel a nařízení vlády z ní vyděluje jen popsanou výseč. Ujednání, které by na nájemce přeneslo víc — třeba „veškeré opravy v bytě hradí nájemce“ — je u nájmu bytu neúčinné: k ujednáním zkracujícím nájemcova práva se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1). Opačným směrem to jde: můžete se zavázat hradit i to, co by jinak platil nájemce.

Druhá strana téže mince: nájemce vám musí potřebu opravy, kterou máte provést vy, oznámit bez zbytečného odkladu (§ 2264). Když to neudělá a škoda naroste, odpovídá za ni. Do smlouvy proto patří jasný kanál, kudy se závady hlásí.

Co s tím ve smlouvě

Častá chyba vzorů: částky opsané natvrdo do textu smlouvy. Smlouva s „1 000 Kč“ z roku 2024 nezačala být neplatná, ale mate obě strany — rozhoduje nařízení, ne zastaralé číslo. V našem generátoru nájemní smlouvy proto článek o opravách odkazuje na nařízení „v platném znění“: až se limity zase změní, smlouva nezastará.

A protože hranici mezi opotřebením a poškozením nakonec vždycky rozhoduje stav bytu na začátku, sepište při předání předávací protokol se stavy měřidel a fotodokumentací — co v něm nesmí chybět, jsme sepsali v samostatném článku. Oba dokumenty vygenerujete zdarma, bez registrace a bez odeslání dat na server.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Pronajímáte byt v domě se SVJ? Pak za vás jako vlastníka mluví ještě jedna povinnost: oznámit SVJ nájemce a počet osob v domácnosti podle § 1177 občanského zákoníku. V aplikaci Domovní Asistent to vyřídíte online — a výbor má čísla bez urgování.

Poznámka: Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Aktuální k 3. 8. 2026; částky ověřeny proti znění nařízení č. 308/2015 Sb. účinnému od 1. 1. 2026.