Povinnosti výboru SVJ v roce 2026: co vás čeká a nemine

Proč je výkon funkce ve výboru víc než čestná role

Členové výboru řídí chod celého domu – od údržby až po finance. Občanský zákoník jim ukládá jednat s péčí řádného hospodáře, a pokud tuto povinnost poruší, odpovídají za vzniklé škody vlastním majetkem. Přesto řada členů výboru o svých povinnostech nemá jasno – a vystavuje se riziku, které si neuvědomuje.

V tomto průvodci najdete kompletní přehled toho, co zákon od výboru požaduje, jaké revize a lhůty hlídat, jak správně nastavit odměny a proč stojí za úvahu pojištění odpovědnosti.

Statutární orgán – výbor nebo předseda

Dle § 1205 odst. 1 občanského zákoníku je statutárním orgánem společenství výbor, ledaže stanovy určí, že jím je předseda. V praxi se s kolektivním výborem setkáte u větších domů; menší společenství s několika málo byty volí často předsedu.

Požadavky na členy výboru:

• Plná svéprávnost a bezúhonnost ve smyslu živnostenského zákona (§ 1205 odst. 2 OZ).
• Člen výboru nemusí být vlastníkem bytu v domě – stanovy však mohou tuto podmínku doplnit.
• Funkce se vykonává osobně (§ 159 odst. 2 OZ). Pro jednotlivý případ lze zmocnit jiného člena k hlasování.

Členy výboru volí a odvolává vždy shromáždění – žádný jiný orgán k tomu není oprávněn. Pokud počet členů výboru neklesne pod polovinu, mohou zbývající členové kooptovat náhradníka do nejbližšího zasedání shromáždění. Tato možnost plyne z úpravy spolků (§ 246 odst. 2 OZ), která se na společenství vlastníků použije přiměřeně přes § 1221 OZ – nevylučují-li ji ovšem stanovy.

Péče řádného hospodáře – tři základní pilíře

Každý, kdo přijme funkci ve voleném orgánu, se dle § 159 odst. 1 OZ zavazuje, že ji bude vykonávat:

• S nezbytnou loajalitou – zájmy společenství musí jít vždy před osobními zájmy člena výboru. Například nesmí zadat zakázku své vlastní firmě za nevýhodných podmínek.
• S potřebnými znalostmi – člen výboru nemusí být právník ani účetní, ale musí si potřebné informace aktivně obstarávat. Pokud téma přesahuje jeho odbornost, měl by přizvat externího poradce.
• S pečlivostí – pravidelně sledovat stav domu, finance, smlouvy a termíny. Pasivita (např. ignorování závadného výtahu) je porušením péče řádného hospodáře stejně jako aktivní pochybení.

Důležité: Zákon výslovně říká, že nedbale jedná i ten, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce – a nevyvodil z toho důsledky. Jinými slovy: pokud víte, že na to nestačíte, neměli byste funkci přijímat.

Konkrétní povinnosti výboru v praxi

Zákon neobsahuje jeden taxativní seznam povinností. Vyplývají z občanského zákoníku, prováděcích předpisů i dalších zákonů. Zde je přehled těch nejdůležitějších:

Jak správně svolat a připravit nejvyšší orgán společenství jsme podrobně rozebrali v článku o shromáždění SVJ.

Povinné revize a kontroly – lhůty, které nesmíte promarnit

Za zajištění revizí ve společných prostorech odpovídá výbor. Chybějící revizní zpráva může znamenat pokutu, ale hlavně problém s pojišťovnou při pojistné události.

Právní rámec pro vyhrazená technická zařízení tvoří zákon č. 250/2021 Sb. a nařízení vlády č. 190–193/2022 Sb.; konkrétní lhůty revizí a kontrol pak plynou především z technických norem (ČSN) a průvodní dokumentace zařízení. Následující tabulka shrnuje lhůty obvyklé v praxi:

Pozor na starší hromosvody: u instalací provedených ještě podle dřívější normy ČSN 34 1390 platí revizní lhůta 1× za 5 let. Lhůtu 1× za 4 roky uplatníte u hromosvodů zřízených podle novější řady ČSN EN 62305.

Praktický tip: Založte si v kalendáři opakující se připomínky s předstihem alespoň 3 měsíce před uplynutím lhůty. Revizní technici bývají na jaře a na podzim plně obsazení – čekací doby mohou dosáhnout i několika týdnů.

Pozor: Pokud do hromosvodu udeří blesk, musíte zajistit mimořádnou revizi bez ohledu na termín poslední pravidelné kontroly.

Odpovědnost za škodu a ručení členů výboru

Odpovědnost členů výboru patří k nejvážnějším tématům, která by měl každý kandidát znát před přijetím funkce.

Kdy člen výboru odpovídá za škodu: Pokud poruší povinnost péče řádného hospodáře a společenství tím vznikne škoda, je povinen ji nahradit z vlastních prostředků (§ 2910 OZ ve spojení s § 159 OZ). Odpovědnost je personální – nezáleží na tom, zda člen výboru pobírá odměnu.

Ručení za dluhy společenství: Nejpřísnější důsledek upřesňuje § 159 odst. 3 OZ: pokud člen výboru nenahradí škodu, kterou společenství způsobil, ručí věřitelům společenství za jeho dluhy vlastním majetkem, a to v rozsahu nenahrazené škody.

V praxi to znamená: pokud výbor uzavře nevýhodnou smlouvu, která společenství poškodí, a odpovědný člen škodu neuhradí, může se dodavatel (či jakýkoli věřitel) domáhat plnění přímo na tomto členovi.

Praktický tip: Dokumentujte všechna rozhodnutí výboru zápisem – včetně podkladů, na základě kterých jste rozhodovali. Při případném sporu může být důkaz o informovaném rozhodování klíčový pro zproštění odpovědnosti.

Pojištění odpovědnosti členů orgánů (D&O)

Vzhledem k rozsahu odpovědnosti se vyplatí zvážit pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou členy orgánů (tzv. D&O – Directors & Officers). Pojištění kryje:

• Finanční škodu způsobenou společenství chybou ve správě
• Nemajetkovou újmu (např. poškození dobrého jména)
• Náklady na právní obranu – advokátní zastoupení, soudní výdaje

Roční pojistné se u menších domů pohybuje řádově v tisících korun. Sjednává se zpravidla pro všechny členy výboru najednou – pojištěný je každý, kdo vykonává funkci v daném období. Širší souvislosti pojistné ochrany domu najdete v článku o pojištění bytového domu.

Doporučení: Zařaďte D&O pojištění jako bod na nejbližší shromáždění. Náklady na pojistné jsou zlomkem potenciální škody, za kterou členové výboru ručí.

Odměny členů výboru a jejich zdanění v roce 2026

Odměny za výkon funkce jsou příjmem ze závislé činnosti dle § 6 zákona o daních z příjmů. O výši odměn rozhoduje výhradně shromáždění.

Změny od 1. 1. 2026: Rok 2026 přináší významnou novinku. Díky novele zákona o veřejném zdravotním pojištění účinné od 1. 1. 2026 platí: pokud je člen výboru zároveň vlastníkem jednotky a jeho měsíční hrubá odměna nepřesáhne 4 499 Kč, neodvádí se zdravotní pojištění. Dosud muselo společenství odvádět 9 % z odměny za zaměstnavatele a člen 4,5 %. Tato povinnost nyní odpadá.

Srážková daň 15 % v tabulce se uplatní jen tehdy, pokud člen výboru u společenství neučinil prohlášení poplatníka. Pokud prohlášení učiní, odvádí se zálohová daň a člen si může uplatnit slevy na dani – u nižších odměn pak daň často vyjde nulová.

Pozor: Pokud je členem orgánu nečlen společenství (např. profesionální předseda), odvádí se zdravotní pojištění bez ohledu na výši odměny.

Doporučení: Nastavte měsíční odměny do 4 499 Kč. Pokud chcete členy odměnit více, rozdělte zbývající částku do jednorázové roční odměny – sociální a zdravotní pojištění se pak odvede jen z této jedné vyšší částky.

Co výbor nesmí rozhodnout sám

§ 1208 OZ vymezuje výlučnou působnost shromáždění – záležitosti, které nelze přenést na výbor ani žádný jiný orgán:

• Změna stanov
• Volba a odvolání členů volených orgánů
• Schválení účetní závěrky a rozpočtu na další období
• Rozhodnutí o výši příspěvků na správu domu a odměnách členů orgánů
• Rozhodnutí o zatížení nebo zcizení nemovitosti, o úvěru
• Určení osoby, která bude zajišťovat správu domu
• Další záležitosti, které si shromáždění vyhradí

Pokud výbor rozhodne v záležitosti vyhrazené shromáždění, je takové rozhodnutí neplatné. Vlastník bytu se může domáhat přezkoumání soudem dle § 1209 OZ.

Ochrana osobních údajů a GDPR

Společenství zpracovává osobní údaje vlastníků (jméno, adresa, kontakt, číslo účtu) a případně dalších osob (nájemníků). Výbor musí zajistit soulad s obecným nařízením o ochraně osobních údajů (GDPR):

• Evidence zpracování – mít přehled, jaké údaje a proč zpracováváte
• Právní základ – u příspěvků a evidence vlastníků postačí oprávněný zájem; u kamerového systému je nutné posouzení přiměřenosti
• Kamerové systémy – před instalací proveďte test proporcionality, označte prostory cedulkou a stanovte dobu uchování záznamu. Aktuální metodika ÚOOÚ z roku 2024 už neuvádí žádný paušální limit – dobu uchování si správce stanoví sám podle účelu a musí ji umět odůvodnit
• Práva subjektů – vlastníci mají právo na přístup ke svým údajům, opravu či výmaz

Praktický tip: Proveďte jednou ročně revizi databází – smažte údaje bývalých vlastníků, kteří už nemají žádné závazky vůči společenství. Méně dat = menší riziko. Celému tématu se podrobně věnujeme v článku o GDPR a ochraně osobních údajů v SVJ.

Sedm nejčastějších chyb členů výboru

1. Nevymáhání pohledávek – tolerování dlužníků ohrožuje cash-flow celého domu. Po 3 letech se navíc jednotlivé splátky mohou promlčet.
2. Nezapsání změn do rejstříku – každá změna ve výboru či stanovách musí být zapsaná do rejstříku společenství vlastníků. Nedodržení může způsobit problémy při jednání s bankou nebo dodavateli.
3. Vypršelý mandát – členové často vykonávají funkci dál, aniž by proběhla řádná volba. Jejich úkony mohou být napadnutelné.
4. Špatně uzavřené smlouvy – například smlouva s dodavatelem bez konkrétních sankcí za prodlení, bez záručních podmínek nebo s neobvykle dlouhou výpovědní lhůtou.
5. Opomíjení povinných revizí – chybějící revizní zpráva = pojišťovna může odmítnout pojistné plnění a odpovědnost padá na výbor.
6. Chybějící zápisy ze schůzí výboru – bez zápisu nelze prokázat, jak a proč bylo rozhodnuto. V případě sporu chybí důkaz o informovaném jednání.
7. Nedostatečné informování vlastníků – každý vlastník má dle § 1179 OZ právo nahlížet do smluv a účetních dokladů. Odpírání těchto informací může skončit u soudu.

Roční checklist pro výbor

Jako závěrečný přehled přinášíme kontrolní seznam, který můžete použít jako základ pro plánování výboru na celý rok:

Shrnutí

• Péče řádného hospodáře (§ 159 OZ) je základní povinností každého člena výboru – vyžaduje loajalitu, znalosti a pečlivost.
• Odpovědnost je osobní – člen výboru ručí vlastním majetkem za škody způsobené společenství.
• Povinné revize musí výbor zajišťovat pravidelně a prokazatelně.
• Odměny od 2026 – u odměn do 4 499 Kč měsíčně odpadá zdravotní pojištění, pokud je člen zároveň vlastníkem jednotky.
• Pojištění D&O sníží osobní riziko členů výboru za řádově tisíce korun ročně.
• Dokumentace všech rozhodnutí je nejlepší obranou při sporu.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Domovní Asistent dává výboru všechny povinnosti pod jednu střechu: dokumenty a smlouvy na jednom místě, online hlasování se záznamem výsledků, evidenci závad s termíny a audit log, který doloží, jak a proč výbor rozhodoval. S AI asistentem Alfrédem navíc rychle najdete odpověď na právní i provozní otázky. Vyzkoušejte zdarma na domovniasistent.cz.

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Aktuální k červenci 2026.