Prohlášení vlastníka: co je, kde ho najít a jak ho změnit

Prohlášení vlastníka je listina, kterou byl dům rozdělen na jednotky: určuje, co je byt, co je společná část, které společné části smí užívat jen jeden vlastník a jaký podíl na domě ke každému bytu patří. Z něj se pozná, jestli váš sklep, balkon nebo terasa patří vám, nebo domu, a podle podílů v něm zapsaných se počítají hlasy na shromáždění i příspěvky do fondu oprav. Leží ve sbírce listin katastru a jeho kopii dostane každý, kdo prokáže totožnost, za 20 Kč za stránku. Měnit ho mohou jen vlastníci: písemným souhlasem každého, koho se změna dotkne, a souhlasem většiny hlasů všech vlastníků v domě (§ 1169 občanského zákoníku).

Tenhle text je pro člena výboru, který zjistil, že nikdo v domě prohlášení nikdy neviděl, a pro vlastníka, který chce sloučit dva byty, získat sklep do výlučného užívání nebo změnit ateliér na byt. Najdete tu, co prohlášení musí obsahovat, jak ho krok za krokem stáhnout z katastru, kdy je potřeba ho měnit a kdy ne, jaká většina a čí podpisy jsou k tomu nutné, co odnést na katastr, jak opravit chybu v prohlášení a v čem se liší prohlášení z devadesátých let.

Obsah

• Co je prohlášení vlastníka
• Co musí prohlášení vlastníka obsahovat
• Kde najdu prohlášení vlastníka: katastr, rejstřík, výbor
• Vzor prohlášení vlastníka: proč vám nepomůže
• Kdy je potřeba změna prohlášení vlastníka
• Změna prohlášení vlastníka: jaká většina a čí podpis
• Jak změnu zapsat do katastru
• Chyba v prohlášení: oprava vady podle § 1168
• Staré prohlášení podle zákona o vlastnictví bytů
• Nařízení vlády 366/2013 Sb.: když prohlášení mlčí
• Časté otázky
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Co je prohlášení vlastníka

Prohlášením vlastník domu rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám; jednotky vzniknou zápisem prohlášení do katastru (§ 1164 odst. 1). Do té chvíle je dům jedna nemovitost s jedním vlastníkem, typicky developerem, obcí nebo družstvem. Po vkladu prohlášení existuje tolik nemovitostí, kolik je jednotek, a každá zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech, vzájemně spojené a neoddělitelné (§ 1159).

Názvů koluje několik a všechny znamenají totéž. Zákon o vlastnictví bytů z roku 1994 mluvil o „prohlášení vlastníka budovy“ o rozdělení domu na jednotky; občanský zákoník od roku 2014 o „prohlášení“ o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. V praxi se říká prohlášení vlastníka, prohlášení vlastníka nemovitosti nebo prohlášení vlastníka bytu; to poslední je zavádějící, protože prohlášení nedělá vlastník bytu, ale vlastník celého domu, a byty jím teprve vznikají.

Pro dům, který už jednotky má, je prohlášení základní mapou. Stanovy říkají, jak se dům řídí; prohlášení říká, co komu patří. Když se výbor a vlastník přou, kdo platí opravu lodžie, kdo smí užívat sklepní kóji nebo jestli kotelna patří domu, odpověď je v prohlášení, a teprve když mlčí, nastupuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Co musí prohlášení vlastníka obsahovat

Tři skupiny údajů a půdorysy (§ 1166): údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území; údaje o jednotkách, tedy označení každého bytu alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, popis společných částí s určením, které jsou vyhrazeny k výlučnému užívání konkrétní jednotce, a velikost podílů na společných částech; a výčet věcných práv a závad, které se vznikem jednotek přecházejí na vlastníky. K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží s polohou bytů a společných částí a s údaji o podlahových plochách.

Podíly se určují poměrem podlahové plochy bytu k ploše všech bytů v domě, pokud prohlášení neurčí jinak, například se zřetelem k povaze a umístění bytu, nebo jako stejné (§ 1161). Podíl je zapsaný jako zlomek a je to nejdůležitější číslo, které o svém bytě máte: podle něj se počítají hlasy na shromáždění (§ 1206 odst. 1), příspěvky na správu domu (§ 1180 odst. 1) i to, za jakou část dluhů společenství ručíte. Do 30. 6. 2020 muselo prohlášení, kterým vzniklo alespoň pět jednotek pro nejméně tři různé vlastníky, obsahovat i náležitosti stanov; novela tento odstavec zrušila, a proto starší prohlášení stanovy obsahují a nová ne.

Věta, kterou v prohlášení hledejte nejčastěji, zní zhruba takto: „Sklepní kóje č. 7 o výměře 3,2 m² v 1. podzemním podlaží je společnou částí domu vyhrazenou k výlučnému užívání vlastníku jednotky č. 1160/7.“ Když u vašeho sklepa nebo terasy taková věta chybí, nemáte na ně jiné právo než ostatní vlastníci, ať je užíváte jakkoli dlouho.

Kde najdu prohlášení vlastníka: katastr, rejstřík, výbor

Prohlášení je vždy ve sbírce listin katastru nemovitostí, protože bez něj by jednotky nebyly zapsány, a kopii dostane každý, kdo prokáže totožnost (§ 52 odst. 4 katastrálního zákona). Právní zájem se neprokazuje. Do sbírky listin se nedá nahlížet online jako do listu vlastnictví; listina se objednává. Postup, který funguje z domova:

1. Nahlížení do katastru (nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, zdarma, bez registrace): vyhledejte jednotku podle obce, čísla popisného a čísla jednotky a otevřete list vlastnictví domu. V části D je uvedena listina, na jejímž základě byly jednotky zapsány, s číslem řízení ve tvaru V-1234/2014-101, a případně i uložení úplného znění po pozdějších změnách (§ 23a odst. 5 katastrální vyhlášky).
2. Dálkový přístup pro neregistrované (dpn.cuzk.gov.cz): přihlaste se Identitou občana, tedy bankovní identitou nebo jiným prostředkem, zvolte Sbírku listin, zadejte číslo řízení, zaškrtněte listinu, vyberte formát a zaplaťte online. Dostanete PDF s elektronickou pečetí, 20 Kč za stránku A4 (položka 4020 přílohy vyhlášky č. 358/2013 Sb.).
3. Na přepážce nebo poštou: formulář „Žádost o poskytnutí kopie listiny ze sbírky listin katastru“ (č. 9.47) podáte osobně s občanským průkazem na kterémkoli katastrálním pracovišti, datovou schránkou, nebo poštou s úředně ověřeným podpisem. Prostá kopie 20 Kč za stránku, ověřená kopie 50 Kč za stránku (položka 119 zákona o správních poplatcích).

Druhé místo je sbírka listin rejstříku společenství vlastníků na or.justice.cz, zdarma a online: po každé změně prohlášení tam společenství musí založit jeho úplné znění (§ 1220 odst. 2). U domu, kde se prohlášení nikdy neměnilo, tam ale zpravidla nic není. Třetí místo je výbor: osoba odpovědná za správu domu vede jeho dokumentaci a vyhotovuje úplné znění po změnách, takže prohlášení mít má a vlastníkovi ho ukáže. Když nemá, stáhněte si ho z katastru sami a jednu kopii dejte výboru; co všechno ještě má být v dokumentaci domu, shrnuje článek o dokumentaci bytového domu.

Vzor prohlášení vlastníka: proč vám nepomůže

Vzor nového prohlášení potřebuje developer nebo obec, která dům rozděluje; vlastník bytu ve fungujícím domě potřebuje vzor změny. To jsou dvě různé listiny. Nové prohlášení sepisuje ten, kdo dům vlastní celý, s geodetem a půdorysy, a placené vzory na internetu jsou většinou z doby před novelou z roku 2020, takže obsahují náležitosti stanov, které tam dnes nepatří. Změnu prohlášení naopak dělají vlastníci jednotek a její obsah závisí na tom, co se mění: jinou listinu potřebuje sloučení bytů, jinou přiřazení sklepa a jinou změna účelu užívání. Přesně to dělá náš generátor změny prohlášení vlastníka: podle situace vybere správný typ listiny, správnou většinu a řekne, co odnést na katastr; tabulka v kapitole o většině a podpisech je jeho zkrácená verze.

Kdy je potřeba změna prohlášení vlastníka

Změna prohlášení je potřeba, kdykoli se mění to, co v něm podle § 1166 je: vymezení jednotek, účel užívání, společné části a jejich výlučné užívání, podíly, nebo pravidla správy, jsou-li v prohlášení. Typicky sloučení nebo rozdělení bytů, přesun místnosti mezi byty, změna ateliéru na byt, přiřazení sklepa, terasy nebo předzahrádky jednomu vlastníkovi, přepočet podílů po přístavbě, nebo zpřesnění popisu společných částí. Změna účelu užívání bytu je zároveň změnou užívání stavby, kterou zvlášť řeší stavební úřad.

Změnu prohlášení nepotřebuje oprava, údržba ani stavební úprava společné části, při které se nemění vymezení jednotek; zákon to říká výslovně, když svěřuje shromáždění rozhodování o stavební úpravě společné části, „která nevyžaduje změnu prohlášení“ (§ 1208 písm. e) bod 2). Nepotřebuje ji pronájem společné části, úprava uvnitř vlastního bytu ani změna stanov. A naopak: to, co změnu vyžaduje, nejde obejít usnesením shromáždění. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, uzavřel, že vyhradit společnou část k výlučnému užívání jednomu vlastníkovi lze jen změnou prohlášení podle § 1169, ne hlasováním na shromáždění. Dům, který takto „přidělil“ sklepy usnesením, nepřidělil nic; podrobně v článku o sklepních kójích a společných prostorech.

Půdní vestavba, kterou vzniká nová jednotka, je zvláštní případ: neřeší se změnou prohlášení, ale smlouvou o výstavbě podle § 1170 až 1172, která musí být písemná a musí obsahovat i změnu podílů všech dosavadních jednotek.

Změna prohlášení vlastníka: jaká většina a čí podpis

Dva režimy podle toho, koho se změna dotkne. Základní pravidlo (§ 1169 odst. 1): ke změně se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne, a je-li jeho jednotka zatížena, i písemný souhlas zástavního věřitele, tedy banky. K účinnosti změny je pak potřeba souhlas většiny hlasů všech vlastníků, ledaže se změna dotýká práv všech; pak se většina nepočítá, protože podepisují všichni. Zjednodušený režim (§ 1169 odst. 2): stačí většina hlasů všech vlastníků, týká-li se změna společných částí bez změny podílů a mimo části ve výlučném užívání, účelu užívání bytu na žádost jeho vlastníka, nebo pravidel správy a užívání společných částí uvedených v prohlášení.

Hlasy odpovídají podílům na společných částech a většina se počítá ze všech hlasů v domě, ne z přítomných (§ 1206 odst. 1, § 1214). Prohlášení může pro změnu vyžadovat přísnější většinu a soudy to respektují (Nejvyšší soud, 26 Cdo 1032/2021). Tři pravidla, která z toho plynou a která se v domech porušují nejčastěji:

• Dotčeného vlastníka nelze přehlasovat. Bez jeho písemného podpisu změna nevznikne a soud ho nenahradí; jedinou výjimkou je nespravedlivý podíl podle § 1162 a oprava vady podle § 1168. Ústní souhlas nestačí; Nejvyšší soud výslovně řekl, že ústní dohodou změny docílit nelze.
• Souhlas dávají vlastníci, ne shromáždění. Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1714/2024, patří souhlas se změnou prohlášení do působnosti samotných vlastníků, ne společenství ani jeho orgánů, a vlastník ho může dát i mimo zasedání. Podpisy lze tedy sbírat na shromáždění i obcházením bytů; usnesení shromáždění „o schválení změny“ podpisy nenahradí. Praktická forma je stejná jako u hlasování per rollam: listina s plným zněním změny, u každé jednotky podíl, datum a vlastnoruční podpis.
• Přehlasovaný vlastník má tři měsíce. V režimu většiny se může obrátit na soud podle § 1209, přiměřeně použitého přes § 1169 odst. 3; lhůta běží ode dne, kdy se o změně dozvěděl nebo dozvědět mohl, a soud zasáhne jen z důležitého důvodu.

Modelový příklad: dům Pod Lipami má 24 jednotek. Vlastník bytu č. 12 koupil sousední garsonku č. 13 a chce je sloučit. Dotčený je jen on; jeho byt má zástavu, takže potřebuje písemný souhlas banky. K účinnosti potřebuje souhlas vlastníků s většinou všech hlasů, tedy při stejných podílech 13 hlasů ze 24: jeho dva a jedenáct dalších vlastníků. Listina ponese jeho úředně ověřený podpis, půdorysy obou podlaží po sloučení a nové výměry a podíly; po vkladu výbor vyhotoví úplné znění a založí ho do sbírky listin katastru i rejstříku.

Jak změnu zapsat do katastru

Na katastr jde jen změna, která mění to, co katastr eviduje: vymezení jednotek, jejich účel nebo podíly. Vyhrazení sklepa k výlučnému užívání nebo změna pravidel správy se do katastru nevkládá, jen se uloží úplné znění. U vkladu platí:

• Ověřené podpisy. Zákon je pro samotnou změnu nevyžaduje, katastr ano: nejsou-li podpisy na soukromé listině úředně ověřeny, musí navrhovatel prokázat jejich pravost do 30 dnů, jinak katastr řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona). Ověřte tedy podpisy dotčených vlastníků, jejichž věcné právo se mění; souhlasy ostatních vlastníků, které dokládají jen většinu, jsou přílohou. Notářský zápis zákon nevyžaduje. Praxe katastrálních pracovišť se liší; zeptejte se předem, zda chtějí ověřené i podpisy na příloze se souhlasy ostatních vlastníků.
• Návrh na vklad na formuláři katastru, správní poplatek 2 000 Kč (položka 120 písm. a) zákona o správních poplatcích). Přílohy: listina o změně, doklad o souhlasu většiny, souhlas zástavního věřitele, půdorysy podlaží s podlahovými plochami, mění-li se vymezení jednotek, a plná moc s ověřeným podpisem, podává-li návrh někdo jiný.
• Lhůty. Katastr vyznačí plombu a nejpozději následující den o ní informuje vlastníky; vklad povolí nejdříve po 20 dnech od odeslání této informace (§ 18 odst. 1). Při plném vyhovění se rozhodnutí písemně nevyhotovuje a listina jde do sbírky listin.
• Po změně, ať už šla na vklad, nebo ne: osoba odpovědná za správu domu vyhotoví úplné znění prohlášení a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin katastru (poplatek 1 000 Kč, položka 120 písm. c)) a do sbírky listin rejstříku společenství (§ 1220). Tohle je krok, který výbory zapomínají nejčastěji, a bez něj příští vlastník najde v katastru prohlášení, které už neplatí.

Jedna nesrovnalost, se kterou se na katastru můžete potkat: metodické pokyny ČÚZK č. 44 z roku 2013 žádají k návrhu na vklad i usnesení shromáždění o schválení změny. Po novele z roku 2020 už zákon takové usnesení nezná a Nejvyšší soud řekl, že souhlas dávají vlastníci, ne shromáždění; pokyny ale aktualizovány nebyly. Nejlevnější řešení je přiložit obojí: souhlasy vlastníků na listině s podíly a zápis o tom, kolik hlasů ze všech se pro změnu vyslovilo.

Chyba v prohlášení: oprava vady podle § 1168

Chybnou výměru, chybějící sklep nebo nesprávně popsanou jednotku neopravujete změnou prohlášení, ale postupem podle § 1168, ke kterému nepotřebujete většinu ostatních vlastníků. Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitě nebo nesprávně, vyzve ten, kdo na tom má právní zájem, nejdřív původce prohlášení, tedy developera nebo původního vlastníka domu; neodstraní-li vadu bez zbytečného odkladu, mohou ji odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením; nedojde-li k tomu, rozhodne na návrh soud (§ 1168 odst. 1). Nesprávně určený podíl se řeší ještě jednodušeji: nepřihlíží se k němu a platí zákonný poměr podle podlahových ploch (odst. 2).

Dvě věci z novější judikatury. Neplatnosti prohlášení se po prvním převodu jednotky nemůže dovolat nikdo (§ 1167); zbývá jen oprava vady. A právo domáhat se odstranění vady se nepromlčuje: Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 315/2026, vyhlášeném v srpnu 2026, odmítl, aby se nesprávnosti v prohlášení staly „pouze plynutím času nenapravitelnými“. V tom případě šlo o nebytovou jednotku v podkroví, která při dřívější změně prohlášení z listiny vypadla a začala se považovat za společnou část. Vadu lze tedy napadnout i po mnoha letech.

Staré prohlášení podle zákona o vlastnictví bytů

Byl-li v domě převeden aspoň jeden byt před 1. 1. 2014, zůstávají všechny jednotky v domě navždy „starými“ jednotkami podle zákona č. 72/1994 Sb. (§ 3063 občanského zákoníku). V Česku tak vedle sebe trvale existují dva režimy a týká se to většiny panelových domů. Změna takového prohlášení jde přesto podle § 1169; katastr to tak zapisuje od roku 2014 a nová jednotka vzniklá změnou je stále jednotkou podle starého zákona. Vady starého prohlášení se řeší podle § 1168 a neplatnosti se dovolat nelze (Nejvyšší soud, 29 ICdo 34/2015).

Stará prohlášení mají typické chyby, na které narazíte při každé rekonstrukci nebo prodeji:

• Výměry bez příček. Starý zákon sčítal plochy místností; nařízení vlády č. 366/2013 Sb. měří půdorysnou plochu bytu včetně příček. Tentýž byt má dnes „na papíře“ o několik metrů víc a v jednom domě se oba způsoby nesmí míchat.
• Balkony a lodžie jako součást bytu. Podle dnešního nařízení jsou společnou částí, a jsou-li přístupné jen z bytu, vždy ve výlučném užívání vlastníka, což mění, kdo platí jejich opravu.
• Sklepy neuvedené vůbec, nebo jako „příslušenství“ bez výměry a bez věty o výlučném užívání.
• Podíly, které nedávají dohromady celek po přístavbách a sloučeních, které nikdo do prohlášení nepromítl.
• Zapomenutý pozemek, který k domu funkčně patří, ale v podílech není.

Nařízení vlády 366/2013 Sb.: když prohlášení mlčí

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. říká, o kterých částech domu se má za to, že jsou společné, jak se počítá podlahová plocha a co smí výbor rozhodnout sám. Vydala ho vláda na základě § 1222 občanského zákoníku a od roku 2014 se nezměnilo. Je to domněnka: prohlášení může určit jinak, ne však pod úroveň § 1160 odst. 2, podle kterého jsou vždy společné pozemek, nosné konstrukce, části podstatné pro tvar a vzhled domu a zařízení sloužící i jinému vlastníkovi.

Co lidé v nařízení hledají nejčastěji: balkony, lodžie a terasy jsou společné části, a jsou-li přístupné jen z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání jeho vlastníka (§ 5 odst. 1 písm. f)); okna včetně okenic jsou společná (písm. d)); celá soustava rozvodů tepla včetně radiátorů a termostatických ventilů je společná (§ 6 písm. e)); sklepní kóje, kočárkárny, prádelny a půdy jsou společné, nejsou-li vymezeny jako byt nebo jeho součást (§ 5 odst. 1 písm. i)). A dva peněžní limity pro výbor: sám rozhoduje o opravách společných částí do 1 000 Kč v průměru na jednotku v jednotlivém případě a o nabytí movitých věcí do 10 000 Kč za rok, neurčí-li stanovy jinak (§ 13). Nad to rozhoduje shromáždění; jak se svolává a jak se na něm počítají hlasy podle podílů z prohlášení, popisuje článek o svolání shromáždění.

Časté otázky

Je prohlášení vlastníka veřejné

Ano. Leží ve sbírce listin katastru a kopii dostane každý, kdo prokáže totožnost, bez udání důvodu (§ 52 odst. 4 katastrálního zákona). Online přes dálkový přístup s Identitou občana za 20 Kč za stránku.

Kolik stojí kopie prohlášení vlastníka z katastru

Prostá kopie 20 Kč za stránku A4, ověřená kopie na přepážce 50 Kč za stránku. List vlastnictví, ze kterého zjistíte číslo řízení, si prohlédnete v Nahlížení do katastru zdarma.

Musí mít společenství prohlášení vlastníka

Zákon výslovnou povinnost „mít ho v šanonu“ nestanoví, ale osoba odpovědná za správu vede dokumentaci domu a po každé změně vyhotovuje úplné znění (§ 1220). Bez prohlášení výbor neví, co je společná část a kdo platí kterou opravu.

Kdo může prohlášení vlastníka změnit

Jen vlastníci jednotek: písemným souhlasem každého, koho se změna dotkne, a souhlasem většiny hlasů všech vlastníků; u změn podle § 1169 odst. 2 stačí většina. Shromáždění jako orgán o tom nerozhoduje. Listinu s odpovídající většinou vygenerujete ve vzoru změny prohlášení vlastníka.

Stačí ke změně prohlášení většina na shromáždění

Ne. Většina se počítá ze všech hlasů v domě, ne z přítomných, a dotčený vlastník musí podepsat vždy. Usnesení shromáždění bez podpisů vlastníků změnu nezaloží.

Co když nesouhlasí banka

Je-li dotčená jednotka zatížena zástavním právem a změna se práv věřitele dotkne, je jeho písemný souhlas podmínkou (§ 1169 odst. 1). Bez něj sloučení nebo rozdělení bytu neprojde; u změny pravidel správy se banka neptá.

Platí prohlášení vlastníka z roku 1998

Ano. Jednotky vymezené před rokem 2014 zůstávají jednotkami podle zákona o vlastnictví bytů, prohlášení se ale mění podle dnešního § 1169 a chyby se opravují podle § 1168.

K čemu je nařízení vlády 366/2013 Sb.

Určuje, co se považuje za společnou část, když prohlášení mlčí, jak se počítá podlahová plocha bytu a do jaké částky rozhoduje o opravách výbor bez shromáždění.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Prohlášení je dokument, který potřebujete jednou za pár let a v tu chvíli ho nikdo nenajde. Ve správě dokumentů má prohlášení, jeho úplné znění po změnách i půdorysy své místo a každý vlastník si je otevře sám, stejně jako smlouvy a účetní doklady, do kterých smí nahlížet podle § 1179. Modul evidence jednotek vede u každé jednotky podíl z prohlášení, ze kterého se počítají hlasy i příspěvky, a sklepy a další části ve výlučném užívání přiřazené konkrétnímu bytu, takže při prodeji nebo sporu není co dohledávat. Modul katastr drží čísla listů vlastnictví a hlídá změny vlastníků, aby seznam členů odpovídal skutečnosti. A když si výbor není jistý, jestli je terasa u bytu č. 8 ve výlučném užívání, nebo jen léta trpěná, zeptá se asistenta Alfréda, který prohlášení konkrétního domu přečetl.

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Aktuální k říjnu 2026; znění občanského zákoníku, katastrálního zákona a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. ověřeno k 4. 9. 2026.