Sklepní kóje v bytovém domě: komu patří a kdo ji přiděluje

Nejvyšší soud v srpnu 2025 uzavřel, že společenství vlastníků nesmí pronajmout sklep vlastnímu členovi. Smlouva o nájmu společné části uzavřená mezi společenstvím a vlastníkem jednotky stojí mimo působnost společenství — a spor, který o ni vznikl, se po dvou letech a dvou instancích vrátil zpátky na začátek k okresnímu soudu (usnesení sp. zn. 26 Cdo 166/2025). Přejmenování nepomůže: v posuzovaném domě se smlouvy jmenovaly „smlouva o užívání místnosti a o poskytování příspěvku na údržbu a opravy domu“ a soud je podle obsahu stejně posoudil jako nájem.

Tenhle text je psaný pro člena výboru, který má v suterénu víc kójí než bytů nebo naopak, prohlášení vlastníka o nich mlčí a někdo se právě dožaduje „svého“ sklepa. Najdete v něm rozhodovací postup, jak zjistit, co váš sklep vlastně po právu je, tabulku prostorů s tím, kdo o jejich užívání rozhoduje, návod na trvalé přidělení změnou prohlášení, checklist pro zabraný prostor a přehled toho, co se ve společných prostorách nesmí skladovat. Tenhle článek je o užívání a přidělování; o dělení nákladů na opravu jiné společné části ve výlučném užívání je vedle něj text o tom, kdo platí opravu balkonu.

Obsah

• Sklepní kóje je společná část, ne váš majetek
• Tři právní režimy, které se pletou
• Jak zjistit, co váš sklep vlastně je
• Co když prohlášení mlčí
• Kdo přiděluje sklep a jakým aktem
• Proč nájemní smlouva se členem společenství neobstojí
• Trvalé přidělení: změna prohlášení krok za krokem
• Může společenství chtít za sklep peníze?
• Pronájem třetí osobě: to společenství smí
• Kolárna, kočárkárna a chodba: co se tam nesmí skladovat
• Zabraný prostor: checklist pro výbor
• Vydrží se sklep dvacetiletým užíváním?
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Sklepní kóje je společná část, ne váš majetek

Odpověď na nejčastější otázku zní: sklepní kóje je společná část domu, pokud ji prohlášení vlastníka výslovně nevymezilo jako byt nebo jako součást bytu. Vyplývá to přímo z § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které mezi společné části domu řadí „půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu“.

To má tři důsledky, které si lidé v domě obvykle neuvědomují. Kóje je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, ne ve vlastnictví toho, kdo v ní má kolo. Nedá se samostatně prodat ani odkázat — jednotka podle § 1159 občanského zákoníku zahrnuje byt a podíl na společných částech „vzájemně spojené a neoddělitelné“, takže se převádí vždycky celá. A náklady na její opravu nese dům, ne uživatel — nestanoví-li prohlášení nebo stanovy jinak, jak umožňuje § 7 písm. a) téhož nařízení.

Zákon k tomu přidává větu, která rozhoduje spory o „ale vždyť to je můj sklep“. § 1160 odst. 2 občanského zákoníku vyjmenovává, co je společné vždy, a končí: „To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“ Ani přidělení kóje na věčné časy z ní tedy neudělá váš majetek. Udělá z ní společnou část, kterou smíte užívat sám.

Modelový dům, ke kterému se budeme vracet: panelák z roku 1974, 36 bytů, osm podlaží, v suterénu 30 sklepních kójí, kolárna a bývalá prádelna. Prohlášení vlastníka z roku 1997 kóje vůbec nezmiňuje — jen konstatuje, že sklepní prostory jsou společnými částmi domu. Na šest bytů se proto v zavedeném rozdělení nedostalo, přestože se kóje mezi lidmi „dědí“ od privatizace. Loni se prodal byt č. 14 a nový majitel zjistil, že kóji, kterou mu prodávající ukázal, si mezitím zamkl soused z bytu č. 15.

Tři právní režimy, které se pletou

Celý zmatek kolem sklepů má jeden zdroj: existují tři různé právní režimy, které navenek vypadají stejně — někdo prostor užívá sám a ostatní tam nechodí. Právní následky se ale liší zásadně.

Společná část bez výhrady. Prostor patří všem a všichni ho smějí užívat. Podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo užívat společné části, „nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části“. Sem patří chodby, schodiště, prádelna, kolárna — a taky ta sklepní kóje, o které prohlášení nic neříká.

Společná část ve výlučném užívání. Prostor zůstává společný, ale prohlášení určuje, že ho užívá jen vlastník konkrétní jednotky. § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 občanského zákoníku vyžaduje, aby prohlášení obsahovalo „určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky“. U balkonů, lodžií a teras přístupných pouze z bytu vzniká tenhle režim rovnou ze zákona — § 5 odst. 1 písm. f) nařízení č. 366/2013 Sb. říká, že jsou „vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky“. U sklepů nikoli; tam to musí být napsáno.

Součást jednotky. Prohlášení vymezí sklepní místnost jako součást bytu. Pak nejde o společnou část vůbec — je to místnost bytu umístěná mimo hlavní obytný prostor ve smyslu § 2 nařízení č. 366/2013 Sb. a vlastník s ní nakládá jako se zbytkem bytu. Pozor na méně známý důsledek: podlahová plocha takové místnosti se podle § 3 odst. 1 započítává do podlahové plochy bytu, a nejsou-li podíly určeny jinak, ovlivňuje tím podle § 1161 občanského zákoníku velikost podílu na společných částech — tedy i výši příspěvků na správu domu.

Následující tabulka shrnuje, co bývá čím a kdo o užívání rozhoduje. „Typicky“ znamená: pokud prohlášení vašeho domu neurčuje něco jiného. Prohlášení má vždy přednost.

Jak zjistit, co váš sklep vlastně je

Bez prohlášení vlastníka je jakákoli diskuse o sklepech dohadování. Rozhodovací postup má čtyři kroky a dá se zvládnout za odpoledne.

1. Sežeňte prohlášení vlastníka. Je uložené ve sbírce listin katastru nemovitostí, kam podle § 34 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb. předkládá jeho úplné znění osoba odpovědná za správu domu. Údaje ze sbírky listin má podle § 52 odst. 1 téhož zákona právo získat každý — ale ne nahlédnutím: odstavec 2 formu nahlížení u sbírky listin výslovně vylučuje a odstavec 4 ji nahrazuje vydáním opisu či kopie. Za ověřený opis nebo kopii listiny ze sbírky listin platíte 50 Kč za každou i jen započatou stránku A4 (položka 119 písm. g) zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích). Prohlášení se přitom vydává i s půdorysy, takže se poplatek sečte do vyšších stovek až tisíců korun.
2. Najděte v něm část o společných částech. Hledáte pasáž s výčtem společných částí a v ní zmínku o sklepních kójích, sklepních boxech nebo sklepních prostorách. Zajímají vás dvě věci: jestli jsou vůbec zmíněné a jestli je u nich uvedeno konkrétní číslo jednotky, jejíž vlastník je smí užívat výlučně.
3. Zkontrolujte popis bytů. Je-li sklep součástí bytu, bude uveden v popisu jednotky — typicky formulací „byt sestává z … a sklepní kóje č. …“ — a jeho plocha bude započtena v podlahové ploše. Sedí-li součet ploch bytu s tím, co je v katastru u jednotky, a sklep tam chybí, součástí bytu není.
4. Porovnejte s půdorysy. K prohlášení se podle § 1166 odst. 2 občanského zákoníku povinně přikládají půdorysy všech podlaží určující polohu bytů a společných částí. Na půdorysu suterénu poznáte, kolik kójí dům původně měl a jak byly očíslované — a jestli někdo mezitím postavil příčku navíc.

V našem modelovém domě dopadl krok 2 takhle: prohlášení mluví o „sklepních prostorách“ jako o společných částech, žádnou kóji k žádné jednotce nepřiřazuje a půdorys ukazuje 30 kójí u 36 bytů. Právně tedy nikdo nemá na žádnou kóji nárok a všech 36 vlastníků smí užívat všech 30.

Co když prohlášení mlčí

Mlčení prohlášení není mezera, kterou by bylo možné vyplnit zvykem. § 1160 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že společné jsou „alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně“, a nařízení vlády sklepní kóje výslovně jmenuje. Nepřipojilo-li prohlášení kóji ke konkrétnímu bytu, je kóje společná — tečka.

Prakticky to znamená, že dlouholeté zvykové rozdělení kójí nemá právní základ. Není protiprávní, dokud se nikdo neozve; jakmile se ozve, nemá se čeho chytit. Vlastník bytu č. 14 z našeho příkladu se nemůže domáhat „své“ kóje, protože žádná jeho není. Může se ale domáhat toho, aby soused nebránil ostatním v užívání společné části — a to je úplně jiná žaloba s úplně jiným výsledkem.

Jiná situace nastane, když prohlášení kóje zmiňuje, ale chybně — třeba proto, že při přepisu v roce 2005 vypadl celý odstavec. Podle tiskové zprávy Nejvyššího soudu ze 4. srpna 2026 uzavřel soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 315/2026, že možnost domáhat se odstranění vad prohlášení vlastníka časovým odstupem nezaniká — nelze podle něj připustit, aby se nesprávnosti staly pouhým plynutím času nenapravitelnými. Věc se týkala nebytové jednotky v podkroví, která při změně prohlášení omylem vypadla z dokumentace a začala se považovat za společnou část; nižší soudy žalobu zamítly s tím, že lhůta k uplatnění práva už uplynula, Nejvyšší soud jejich rozhodnutí zrušil a věc jim vrátil. Berte to prosím jako tvrzení podložené tiskovou zprávou, ne ustálený judikaturní závěr: plné odůvodnění zatím ve veřejné databázi rozhodnutí není — podle téže tiskové zprávy se rozsudek do 19. srpna 2026 vyhlašuje na úřední desce soudu a teprve poté se v pseudonymizované podobě zveřejní na rozhodnuti.nsoud.cz. Než na něj budete v konkrétním sporu spoléhat, přečtěte si tam celé odůvodnění. Odstranění vady prohlášení upravuje § 1168 občanského zákoníku: vadu odstraní původce, a neudělá-li to, mohou ji odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením, jinak rozhodne soud.

Kdo přiděluje sklep a jakým aktem

Odpověď zní: sklep nepřiděluje společenství vlastníků, ale samotní vlastníci jednotek — a podle toho, jestli má být přidělení trvalé nebo dočasné, se liší právní akt i následky.

Vychází to z povahy společenství. Podle § 1194 odst. 1 občanského zákoníku je společenství právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku a je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem jen „při naplňování svého účelu“. Správu domu definuje § 1189 odst. 1 jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům. Rozhodnutí, že jeden vlastník bude něco užívat sám a ostatní budou vyloučeni, do téhle definice nespadá — a společenství o něm proto rozhodovat nemůže.

Nejvyšší soud to řekl v usnesení ze dne 17. března 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, doslova: vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit „pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení“. Šlo o dům se čtyřmi byty, kde si shromáždění odhlasovalo, že jedna spoluvlastnice bude 114 měsíců výlučně užívat geometrickým plánem vymezenou část společného pozemku, oplotí ji a postaví na ní altán. Odvolací soud zjistil, že těch devět a půl roku bylo navrženo účelově a že ve skutečnosti jde o dobu neurčitou; deset let je totiž hranice, nad kterou § 1132 občanského zákoníku vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Obě usnesení padla: jedno jako neplatné, druhé jako nicotné.

V srpnu 2025 pak Nejvyšší soud tenhle závěr upřesnil v usnesení sp. zn. 26 Cdo 166/2025 a zavedl rozlišení, které výbor potřebuje znát:

• Trvalá změna uspořádání — kóje má patřit k bytu napořád, uživatel do ní investuje, ostatní se k ní už nikdy nedostanou. To je změna prohlášení podle § 1169 občanského zákoníku.
• Dočasné přenechání — prostory se stejně nevyužívají, dům je nabídne zájemcům z řad vlastníků a v případě potřeby si je vezme zpět. To je dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí podle § 1126 a násl. občanského zákoníku. Soud výslovně uvedl, že takové právní jednání je bezformální, nemusí mít písemnou formu ani u nemovité věci, a vlastníci ho mohou vykonat i rozhodnutím přijatým na shromáždění — shromáždění tu ale funguje pouze jako platforma, ne jako orgán společenství (§ 1221 odst. 2).

Rozdíl „platforma versus orgán“ zní akademicky, ale má tři velmi praktické dopady. Za prvé, takové usnesení není rozhodnutím shromáždění — Nejvyšší soud výslovně uvedl, že předmětem věci je „rozhodnutí vlastníků jednotek, nikoliv rozhodnutí shromáždění jako orgánu společenství vlastníků“ — a cesta přes žalobu na neplatnost usnesení shromáždění podle § 1209 občanského zákoníku proto nesedí. Za druhé, nespokojený vlastník se brání jako přehlasovaný spoluvlastník podle § 1130 ve spojení s § 1128 odst. 3, kde je lhůta třicetidenní, ne tříměsíční. Za třetí, věcně příslušný je okresní soud, ne krajský — a právě kvůli tomu soudy obou stupňů v roce 2025 padly a věc se po dvou letech vrátila k prvnímu stupni, tentokrát k tomu správnému.

Proč nájemní smlouva se členem společenství neobstojí

Rozšířená praxe, která přesto neobstojí: společenství uzavře s vlastníkem bytu nájemní smlouvu na sklep a inkasuje nájemné. Nejvyšší soud takový postup odmítl dvěma nezávislými argumenty a stojí za to je oddělit.

Argument první — spoluvlastník si nemůže pronajmout vlastní věc. Soud odkázal na ustálenou judikaturu, podle níž spoluvlastník užívá nemovitost vždy z titulu svého spoluvlastnického práva, tedy na základě oprávnění vlastníka (rozsudek NS sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, uveřejněný pod č. 28/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Nájem předpokládá, že nájemce věc užívá cizí. Vlastník jednotky ale sklep spoluvlastní, takže nájemní smlouva postrádá svůj základní znak. To, co si vlastníci ve skutečnosti ujednávají, je rozsah výkonu užívacího práva nad rámec podílu — a to je dohoda spoluvlastníků, ne nájem.

Argument druhý — společenství není smluvní stranou. I kdyby nájem myslitelný byl, uzavřít ho nemůže společenství, protože nejde o správu domu. Rozhodování o rozsahu užívání společné věci spadá podle Nejvyššího soudu „do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek“.

Co to znamená pro dům, který takové smlouvy má podepsané? Neplatnost sama o sobě neznamená, že se peníze musí vracet. Vlastník, který užívá společnou věc nad rámec svého podílu a ostatní z užívání vylučuje, se na jejich úkor bezdůvodně obohacuje ve smyslu § 2991 občanského zákoníku a podle § 2999 odst. 1 jim náleží peněžitá náhrada ve výši obvyklé ceny — tedy zhruba to, co by se za srovnatelný prostor platilo v místě a čase. Plnila-li přitom podle neplatné smlouvy každá strana, může podle § 2993 každá požadovat vydání toho, co druhá získala, a druhá strana může namítnout vzájemné plnění — už zaplacené částky se tedy proti náhradě postaví. Problém není v penězích, ale v tom, že takové ujednání kdykoli spadne, když ho někdo napadne, a dům zůstane bez titulu i bez pravidel.

Konkrétní čísla z toho případu ilustrují, o čem se v domech vlastně hádá: shromáždění si odhlasovalo jednotnou náhradu 660 Kč za m² ročně pro vlastníky a 900 Kč za m² ročně pro externí uživatele, na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Vlastník, který usnesení napadl, přitom o žádný prostor sám neusiloval a mezi kójaři nebyl — spor vedl jen o výši protiplnění: ostatním se podle něj rozdělí menší částka právě kvůli snížené sazbě pro členy.

Trvalé přidělení: změna prohlášení krok za krokem

Má-li být přidělení trvalé, nezbývá než změna prohlášení podle § 1169 občanského zákoníku. Postup je pracný, ale jednoznačný — a hlavně vydrží.

1. Připravte text změny. Ke každé kóji musí být uvedeno číslo, plocha, umístění podle půdorysu a jednotka, jejímuž vlastníku se vyhrazuje k výlučnému užívání. Ke změně patří i to, kdo nese náklady na její údržbu a drobné opravy — § 7 písm. a) nařízení č. 366/2013 Sb. tuto povinnost může přenést na vlastníka jednotky, jen pokud to prohlášení nebo stanovy určí.
2. Získejte písemné souhlasy dotčených vlastníků. § 1169 odst. 1 vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. U společné části, kterou dosud směli užívat všichni, jsou dotčenými vlastníky všichni — přesně tak to Nejvyšší soud posoudil ve věci sp. zn. 26 Cdo 1301/2019. Je-li jednotka zastavená, je potřeba i písemný souhlas banky nebo jiné osoby oprávněné z věcného práva, pokud se změna jejích práv dotkne.
3. Zajistěte účinnost. Pro účinnost změny se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Souhlasí-li v písemné formě všichni dotčení a jsou-li to všichni vlastníci, oba stupně splývají a hlasovat se nemusí zvlášť. Nespoléhejte přitom na zjednodušený režim z § 1169 odst. 2 písm. a), podle kterého u změn společných částí bez dopadu na velikost podílu postačí většina hlasů všech vlastníků — to ustanovení má výslovnou výjimku „nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky“. Že se výjimka vztahuje i na část, která se výlučně užívanou teprve stát má, není v zákoně řečeno výslovně — ale postup podle odstavce 1 je jistota, kterou vám odpůrce změny nerozbije.
4. Podejte to na katastr. Úplné znění prohlášení po změně ukládá do sbírky listin osoba odpovědná za správu domu (§ 34 odst. 1 katastrálního zákona). Za jeho přijetí se platí správní poplatek 1 000 Kč podle položky 120 písm. c) zákona o správních poplatcích.
5. Počítejte s tříměsíční lhůtou. § 1169 odst. 3 odkazuje na přiměřené použití § 1209, který dává přehlasovanému vlastníkovi tři měsíce od chvíle, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, na návrh soudu. Po marném uplynutí lhůty právo zaniká.

V našem modelovém domě je ale přidělení všech 30 kójí trvale nereálné — dotčenými vlastníky jsou všichni, takže by písemný souhlas muselo dát všech 36, a šest z nich by přitom podepisovalo, že se navždy vzdávají něčeho, co spoluvlastní, a nedostanou nic. Rozumné řešení je jiné: dočasná dohoda spoluvlastníků podle § 1126 a násl., losování mezi zájemci, náhrada odvozená od plochy a jasné pravidlo, že s prodejem bytu užívací právo končí a kóje se vrací do pořadníku. Rámec takového pravidla patří mezi pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí — ta jsou podle § 1200 odst. 2 písm. f) občanského zákoníku povinnou náležitostí stanov společenství a mohou být určena i v prohlášení. Vlastníka zavazují podle § 1176 už tím, že jednotku nabyl. Pro každodenní provoz ho pak rozvádí domovní řád, jehož možnostem a mezím se věnuje článek o sousedských sporech v bytovém domě.

Může společenství chtít za sklep peníze?

Krátká odpověď: společenství ne, ostatní vlastníci ano. Rozlišujte tři různé peněžní toky, protože účetně i daňově jsou to tři různé věci.

Vyšší příspěvek na správu. § 1180 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že vlastník přispívá na správu domu v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, „nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“. Jinak řečeno: zvýšený příspěvek pro vlastníky se sklepem lze zavést jen prohlášením, ne usnesením shromáždění. Stejný mechanismus se používá u jednotek s velkou terasou a rozebíráme ho v článku o tom, kdo platí opravu balkonu.

Náhrada za užívání nad rámec podílu. Tu si mezi sebou dohodnou spoluvlastníci. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 166/2025 výslovně uvádí, že vlastníci se mohou dohodnout, které společné části budou někteří z nich užívat nad rámec svého podílu, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu „a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv“. Adresátem náhrady jsou tedy ostatní vlastníci, ne společenství.

Nájemné od třetích osob. Tady společenství smlouvu uzavře — ale peníze mu nepatří. § 16 odst. 2 písm. a) nařízení č. 366/2013 Sb. říká jednoznačně, že nájemné z pronájmu společných částí domu není příjmem společenství vlastníků, a to ani v případě, že přistane na jeho bankovním účtu. Je to příjem jednotlivých spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů a každý ho zdaňuje sám ve svém přiznání. Nejvyšší soud tenhle závěr v roce 2025 zopakoval. Praktický dopad pro výbor: vlastníkům je potřeba jednou ročně vystavit potvrzení o výši jejich podílu na těchto příjmech, jinak je nemají jak přiznat.

Modelový výpočet pro náš dům: kóje má 3,2 m², sazba převzatá z judikovaného případu 660 Kč za m² ročně dává 2 112 Kč za rok na jednu kóji. U všech 30 kójí to je 63 360 Kč ročně, které se nerozdělí rovným dílem, ale podle podílů na společných částech — a nejde do fondu oprav, protože to není příspěvek na správu. Účetně jde o cizí peníze v držení společenství, ne o jeho výnos; zaúčtovat je jako výnos je chyba, kterou má hledat kontrolní komise.

Pronájem třetí osobě: to společenství smí

Zrcadlově obrácená situace je právně snazší. Chce-li dům pronajmout bývalou prádelnu firmě zvenčí, jde o správu domu a pozemku a společenství smlouvu uzavřít smí. Vyplývá to z § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb., které osobě odpovědné za správu domu výslovně svěřuje sjednávání smluv o nájmu společných částí domu. Nejvyšší soud k tomu v roce 2025 dodal, že takovým účelem správy může být i „využití prostor, které se v domě neužívají, … aby neležely ladem a vlastníci jednotek mohli mít z takového užívání třetími osobami prospěch“, a že smlouvu společenství uzavírá na podkladě rozhodnutí přijatého na shromáždění.

Rozdíl je tedy v osobě nájemce, ne v prostoru. Stejná kóje pronajatá cizímu člověku je platný nájem uzavřený společenstvím; pronajatá sousedovi z třetího patra je neplatná smlouva, kterou mělo nahradit ujednání spoluvlastníků. Zní to nelogicky a odvolací soud v citovaném případu na to upozornil — členové společenství jsou takto v horším postavení než cizí lidé. Nejvyšší soud přesto uzavřel, že rozdíl vyplývá z povahy spoluvlastnictví: svou vlastní věc si člověk pronajmout nemůže, i kdyby chtěl.

Než dáte pronájem na program shromáždění, ověřte dvě věci. Jednak jestli prostor odpovídá účelu, na který je zkolaudovaný — mění-li se účel užívání, jde podle § 239 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, o změnu v užívání stavby nebo její části, kterou povoluje stavební úřad, a to i tehdy, když se nic nestaví. Jednak jestli program v pozvánce prostor vůbec zahrnuje — u nájmu třetí osobě jde totiž o rozhodnutí shromáždění jako orgánu, a to se dá napadnout, viz pravidla pro svolání shromáždění.

Kolárna, kočárkárna a chodba: co se tam nesmí skladovat

Sklepy a kolárny nejsou jen otázka spravedlivého dělení. Jsou to prostory, na které dopadají předpisy o požární ochraně — a společenství je jako právnická osoba jejich adresátem.

§ 5 odst. 1 písm. b) zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ukládá právnickým osobám vytvářet podmínky pro hašení požárů a pro záchranné práce, „zejména udržovat volné příjezdové komunikace a nástupní plochy pro požární techniku, únikové cesty a volný přístup k nouzovým východům, k rozvodným zařízením elektrické energie, k uzávěrům vody, plynu, topení a produktovodům, k věcným prostředkům požární ochrany a k ručnímu ovládání požárně bezpečnostních zařízení“. Prováděcí § 11 odst. 3 vyhlášky č. 246/2001 Sb. to upřesňuje: komunikační prostory, které jsou součástí únikových cest — chodby, schodiště a podobně — musí být trvale volně průchodné, a chráněné únikové cesty se nesmí využívat způsobem zvyšujícím požární riziko.

Praktický překlad do domovní reality dělá sám Hasičský záchranný sbor ČR ve varování, že nejnebezpečnější problémy v únikových cestách jsou nenápadné: překážkou jsou podle něj „odložená kola a kočárky, přidané botníky, skříňky a květináče“. U chráněné únikové cesty jde ještě dál: nesmí na ní být vůbec žádné hořlavé předměty, tedy ani obrazy na stěně. Právě proto v domě existuje kolárna a kočárkárna; přeměnit je na další sklepní kóje znamená vrátit kola zpátky na chodbu.

Sankce jsou nepříjemně asymetrické. Za neudržování volných únikových cest může hasičský záchranný sbor kraje uložit právnické osobě pokutu až 500 000 Kč podle § 76 odst. 2 písm. a) zákona o požární ochraně — a právnickou osobou je společenství, ne soused s kočárkem. Fyzická osoba nese podle § 78 odst. 1 písm. m) a odst. 2 pokutu do 25 000 Kč za to, že nevytváří v prostorách ve svém vlastnictví nebo užívání podmínky pro rychlé zdolávání požáru, a do 20 000 Kč podle písmene k) za nedodržení předpisů o skladování hořlavých látek nebo za to, že nesprávným skladováním znemožní přístup k uzávěrům elektřiny, plynu, vody a topení. Uklidit chodbu je tedy v prvé řadě zájem výboru.

Co ve sklepě a v kolárně nemá být:

• Cokoli v prostoru únikové cesty. Vede-li přes suterén cesta ven z domu, platí pravidlo trvalé průchodnosti i tam. Prostor, který je součástí chráněné únikové cesty, nelze přidělit k výlučnému užívání vůbec — a to bez ohledu na to, co odhlasuje shromáždění.
• Hořlavé kapaliny a tlakové láhve. § 17 odst. 1 písm. a) zákona o požární ochraně ukládá každé fyzické osobě počínat si tak, aby nedocházelo ke vzniku požáru, zejména při skladování a používání hořlavých nebo požárně nebezpečných látek. Kanystr s benzinem do sklepní kóje v obytném domě nepatří.
• Věci blokující uzávěry a rozvaděče. Přístup k hlavním uzávěrům vody, plynu a topení a k rozvodným zařízením elektřiny je povinností jak společenství, tak jednotlivce (§ 5 odst. 1 písm. b) a § 17 odst. 1 písm. b) zákona o požární ochraně).
• Improvizované napájení spotřebičů. Mrazák v kóji zakázaný není — zakázané je natáhnout k němu prodlužovačku přes suterén. Zásady bezpečného provozu elektrických spotřebičů ukládá fyzické osobě § 17 odst. 1 písm. a) zákona o požární ochraně a jejich porušení je přestupek s pokutou do 10 000 Kč (§ 78 odst. 1 písm. d) a odst. 2).

Zabraný prostor: checklist pro výbor

Zabraná půda, zazděná kóje navíc, prádelna proměněná v dílnu. Postupujte v tomhle pořadí — každý krok je levnější než ten následující.

1. Ověřte stav podle prohlášení, ne podle vzpomínek. Než cokoli napíšete, mějte v ruce prohlášení a půdorys. Zjistíte-li, že prostor je v prohlášení vymezen jako součást jednotky, spor končí tady a máte to štěstí, že jste ho nezačali.
2. Zdokumentujte stav. Datovaná fotodokumentace, náčrt s rozměry a zápis z prohlídky. U stavebních zásahů — nová příčka, zazděný průchod, vyměněný zámek — připojte, kdy se stav změnil, pokud to jde zjistit.
3. Napište výzvu s konkrétní lhůtou. Doporučeně, s popisem prostoru, odkazem na příslušný bod prohlášení a s datem, do kdy má být vyklizeno. Bez data se nedá doložit, kdy nastalo prodlení, a bez toho se nedá počítat nic dalšího. Uveďte, že po marném uplynutí lhůty bude věc předána k soudnímu vymáhání.
4. Nechte postup schválit shromážděním. Žalobu za společenství podává statutární orgán — podle § 163 občanského zákoníku mu náleží veškerá působnost, kterou zákon nebo stanovy nesvěří jinému orgánu, takže formálně o ni žádat nemusí. Náklady sporu ale jdou z příspěvků na správu a zápis s usnesením je zároveň důkaz, že výbor nejednal svévolně.
5. Žalujte správně. Nástrojem je negatorní žaloba podle § 1042 občanského zákoníku: „Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.“ Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. října 2018, sp. zn. 26 Cdo 287/2018, potvrdil, že takovou žalobu je oprávněno v rámci správy domu podat společenství vlastníků — a zároveň že to nevylučuje, aby se jednotliví vlastníci domáhali ochrany svých práv samostatně. Soud to zdůvodnil velmi prakticky: opačný výklad by znamenal, že když je společenství nečinné, vlastníci nemají k dispozici žádný prostředek nápravy.
6. Uplatněte i náhradu. Vedle vyklizení běží nárok na vydání bezdůvodného obohacení podle § 2991 a § 2999 odst. 1 občanského zákoníku ve výši obvyklého nájemného za srovnatelný prostor v místě. Promlčecí lhůta trvá tři roky (§ 629 odst. 1) a začíná běžet ode dne, kdy se oprávněný dozvěděl, že k obohacení došlo, a kdo je povinný (§ 621); nejpozději se právo promlčí za deset let od vzniku obohacení, u úmyslného za patnáct (§ 638). Čekáním se tedy nároky za nejstarší roky ztrácejí.

Jednu věc do výzvy nepište: že prostor „patří“ někomu jinému. Nepatří. Patří všem a vy se domáháte toho, aby všichni mohli vykonávat své právo — což je právně jiná pozice a nedá se proti ní argumentovat tím, že si to takhle lidé v domě odjakživa dělili.

Vydrží se sklep dvacetiletým užíváním?

„Užívám to třicet let, vydržel jsem to.“ Tak zní obrana toho, kdo prostor zabral. Z právní úpravy vydržení neplyne, že by uspěla — a to ze dvou důvodů.

Chybí předmět vydržení. § 1089 odst. 1 občanského zákoníku spojuje vydržení s držbou vlastnického práva k věci. Sklepní kóje jako společná část domu ale samostatnou věcí není — byt a podíl na společných částech jsou podle § 1159 vzájemně spojené a neoddělitelné a dohromady tvoří jednotku, takže podíl nelze samostatně nabýt ani převést. Vydržet by šel nanejvýš spoluvlastnický podíl jako celek, ne konkrétní místnost v suterénu.

Chybí právní důvod držby. Řádné vydržení podle § 1090 odst. 1 vyžaduje pravost držby a právní důvod, který by ke vzniku vlastnického práva postačil, kdyby náležel převodci. Faktické užívání kóje, které nikdo nikdy nezaložil žádnou listinou, takovým důvodem není. Zbývalo by mimořádné vydržení podle § 1095, kde se právní důvod neprokazuje — jenže vyžaduje dvojnásobek běžné doby, tedy u nemovité věci dvacet let (§ 1091 odst. 2 stanoví deset), neplatí, prokáže-li se nepoctivý úmysl, a stále naráží na první důvod: vydržet nelze něco, co není samostatnou věcí.

Přiznaná nejistota: judikaturu Nejvyššího soudu, která by přímo řešila vydržení sklepní kóje jako společné části, jsme nedohledali. Výše uvedené je výklad z textu zákona, ne citace soudního rozhodnutí. Nepřímo ho podporuje závěr z rozsudku sp. zn. 26 Cdo 315/2026 — jak ho podává tisková zpráva soudu — že plynutí času samo o sobě nesprávnosti v prohlášení nezhojí, a logika usnesení sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, podle kterého lze změnit uspořádání společných částí pouze postupem podle § 1169. Kdyby stačilo dlouho užívat, byla by ta věta zbytečná. Jde-li o hodnotný prostor — půdu, garážové stání, velký sklep — nechte si stanovisko potvrdit advokátem, protože protistrana bude argumentovat právě dobrou vírou a délkou užívání.

Co naopak dlouholeté užívání založit může, je konkludentní dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 166/2025 připomněl, že taková dohoda může být uzavřena ústně i konkludentně a že spoluvlastníci jsou svými projevy vázáni, „nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků“. Podstatnou změnou poměrů jsou přitom podle soudu okolnosti, u nichž lze důvodně předpokládat, že za nich by se spoluvlastníci dohodli jinak. Prakticky to znamená, že rozdělení kójí, které v domě funguje třicet let bez námitek, nejspíš dohodou je. Vlastnictví to není. Ale ani stav, který dům jedním hlasováním smete: uzavřít dohodu o hospodaření lze i usnesením přijatým na shromáždění většinou hlasů, nahradit tu existující chce podle citované věty dohodu všech — a kdo se na změně chce opřít o pouhou většinu, měl by počítat s tím, že tenhle rozdíl protistrana najde.

Následující tabulka shrnuje, který akt na kterou situaci sedí a kolik času má nespokojený vlastník na obranu.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Spory o sklepy obvykle nezačínají zlou vůlí, ale tím, že prohlášení vlastníka leží naskenované v e-mailu bývalého předsedy, seznam „kdo má kterou kóji“ existuje na papíře v šuplíku a při každém prodeji bytu se ztratí kus historie. Když se pak někdo zeptá, na základě čeho užívá kóji č. 12, nikdo neví.

Modul evidence jednotek drží ke každé jednotce nejen vlastníka a podíl na společných částech, ale i přidělené prostory — kóji, parkovací stání, sklep — takže při změně vlastníka je vidět, co se s prostorem má stát, a nová generace výboru nezačíná od nuly. Prohlášení vlastníka, jeho změny a zápisy ze shromáždění patří do správy dokumentů, kde jsou dostupné všem vlastníkům podle nastavených práv — vlastník jednotky má ostatně podle § 1179 občanského zákoníku právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy. A pro chvíli, kdy se přidělení kójí má konečně vyřešit, je v hlasování shromáždění doložitelný záznam o tom, kdo jak hlasoval a co přesně bylo v pozvánce — obojí soud u sporného usnesení zkoumá. Nejste-li si jistí, jestli váš případ vyžaduje změnu prohlášení, nebo stačí dohoda spoluvlastníků, zeptejte se asistenta Alfréda přímo v aplikaci; odpoví s odkazem na konkrétní ustanovení.

Poznámka: Článek má informativní charakter a nenahrazuje odbornou ani právní pomoc. Rozhodující je vždy prohlášení vlastníka konkrétního domu — může sklepy, půdu i parkovací stání vymezit odchylně od výchozího pravidla nařízení vlády. Aktuální k 5. 8. 2026; ověřeno proti zněním předpisů účinným k tomuto datu a proti plným textům citovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu — s výjimkou rozsudku sp. zn. 26 Cdo 315/2026, u něhož byla v době psaní k dispozici jen tisková zpráva soudu.