Potvrzení o bezdlužnosti při prodeji bytu: co vydává SVJ

Když společenství vlastníků nevydá potvrzení o dluzích bez zbytečného odkladu poté, co o něj bylo požádáno, dluhy prodávajícího na kupujícího nepřejdou a společenství má jen původního dlužníka (§ 1186 odst. 3 občanského zákoníku). To je věta, kterou by měl znát každý výbor, protože v ní je celý význam listiny, které se lidově říká potvrzení o bezdlužnosti: není to formalita pro banku, ale doklad, který rozhoduje, kdo po prodeji bytu zaplatí dluh na fondu oprav a zálohách. Žádný úřad ho nevydává; vydává ho samo společenství, a jmenuje se správně potvrzení o dluzích podle § 1186. Domněnka je vyvratitelná: společenství může prokázat, že kupující o dluzích věděl i bez potvrzení, ale důkazní břemeno pak nese ono.

Tenhle text je pro člena výboru, který má potvrzení podepsat a neví, co do něj patří, pro prodávajícího, který ho potřebuje ke smlouvě, a pro kupujícího, který se právě dozvěděl, že po něm společenství chce dluh předchozího vlastníka. Najdete tu, jak se liší potvrzení od úřadů a od společenství, které dluhy s bytem přecházejí a za které ručí prodávající, kdo potvrzení vydává a do kdy, co se stane, když si ho kupující nevyžádá, kdy pravidlo neplatí vůbec, vzor listiny a checklisty pro obě strany.

Obsah

• Potvrzení o bezdlužnosti: úřady versus společenství vlastníků
• Co říká § 1186 o přechodu dluhů při prodeji bytu
• Které dluhy přecházejí na kupujícího a kdo ručí
• Kdo potvrzení vydává, komu a do kdy
• Co se stane, když si kupující potvrzení nevyžádá
• Dražba, exekuce a dědictví: kdy § 1186 neplatí
• Vzor potvrzení o dluzích podle § 1186
• Checklist pro výbor
• Checklist pro prodávajícího a kupujícího
• Časté otázky
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Potvrzení o bezdlužnosti: úřady versus společenství vlastníků

„Potvrzení o bezdlužnosti“ vydávají finanční úřad, správa sociálního zabezpečení, zdravotní pojišťovna a obec, každý za své pohledávky; vůči bytovému domu ho nevydává nikdo z nich. Kdo ho potřebuje k dotaci, veřejné zakázce nebo hypotéce, obrací se na úřady; kdo prodává byt, potřebuje listinu od společenství vlastníků, o které je zbytek tohoto článku. Pro úplnost:

Poplatek 100 Kč u finančního úřadu a obce plyne z položky 1 sazebníku zákona o správních poplatcích. Weby, které tvrdí, že je potvrzení zdarma, vycházejí buď z covidových prominutí (naposledy do 16. 8. 2021), nebo z výjimky pro případ, kdy potvrzení vyžaduje jiný úřad podle předpisu, který žadatele od poplatku osvobozuje, třeba úřad práce.

Co říká § 1186 o přechodu dluhů při prodeji bytu

Při převodu bytu přecházejí na kupujícího dluhy prodávajícího vůči společenství na příspěvcích na správu domu, na službách a na zálohách na služby, pokud je kupující měl a mohl zjistit; prodávající za ně společenství ručí (§ 1186 odst. 2). Odstavec 3 pak říká, jak se „mohl zjistit“ prokazuje: prodávající doloží kupujícímu potvrzením společenství, jaké dluhy má, nebo že žádné nemá; se souhlasem prodávajícího vydá společenství potvrzení i přímo kupujícímu. A dodává vyvratitelnou domněnku: má se za to, že kupující dluhy zjistit nemohl, pokud je nemohl zjistit z potvrzení, nebo pokud společenství potvrzení bez zbytečného odkladu nevydalo, ač bylo požádáno.

Tak zní pravidlo od 1. 7. 2020, kdy ho přepsala novela č. 163/2020 Sb. Do té doby zákon přechod dluhů výslovně neuváděl a Nejvyšší soud ho musel dovozovat výkladem, s tím, že přecházely jen dluhy na příspěvcích na správu, ne na službách. Novela přidala služby i zálohy, podmínku vědomosti kupujícího a sankci pro liknavé společenství. Důvodová zpráva to zdůvodňuje tím, že výbory nevěděly, koho žalovat, a při špatně podané žalobě hrozilo promlčení; a přidává větu, na kterou se zapomíná: potvrzení není právním titulem pro přechod dluhů. Zjistí-li kupující o dalších dluzích jinak, třeba od prodávajícího, přejdou i ty.

Odstavec 1 řeší něco jiného a plete se s tím: při převodu se nevypořádávají zaplacené příspěvky do fondu oprav ani zálohy na služby. Co prodávající za léta zaplatil do fondu oprav, zůstává domu; přeplatek na zálohách dostane po vyúčtování. Podrobně v článku o fondu oprav.

Které dluhy přecházejí na kupujícího a kdo ručí

Přecházejí jen dluhy vůči společenství, a jen tři druhy: příspěvky na správu, zálohy na služby a nedoplatky z vyúčtování služeb. Všechno ostatní zůstává prodávajícímu. Přehled, který by měl mít výbor před sebou při psaní potvrzení:

Dva řádky potřebují vysvětlení. Vyúčtování za rok prodeje: zálohy se při převodu nevypořádávají, takže prodávající, který prodal byt v květnu, dostane příští rok vyúčtování za leden až květen a kupující za červen až prosinec. V potvrzení proto nemá být částka, ale poznámka, že vyúčtování za běžné období ještě neproběhlo. Úroky z prodlení: zákon mluví o dluzích „na příspěvcích, na plněních a zálohách“; úrok je jejich příslušenství a většina výkladů ho k přecházejícímu dluhu řadí, ale Nejvyšší soud o tom dosud nerozhodl. Výbor je v potvrzení uvede na zvláštním řádku s datem, ke kterému jsou spočítané, aby bylo jasné, co je jistina a co příslušenství.

Kdo potvrzení vydává, komu a do kdy

Vydává ho osoba odpovědná za správu domu, tedy společenství vlastníků, a podepisuje ho statutární orgán podle stanov; smluvní správce ho může připravit, ne vydat vlastním jménem (§ 1190). V domě, kde společenství nevzniklo, ho vydává správce domu. Žádá o něj prodávající; kupujícímu ho společenství vydá jen se souhlasem prodávajícího, protože jde o informaci o dluzích konkrétního člena. Realitní kancelář nebo banka ho dostanou jen s plnou mocí nebo souhlasem prodávajícího; co ještě smí společenství o vlastnících sdělovat, popisuje článek o ochraně osobních údajů v domě.

Lhůta je „bez zbytečného odkladu“ a zákon ji nepřevádí na dny. Sankci za otálení nese společenství samo: dluhy na kupujícího nepřejdou a zůstane jen prodávající, který po prodeji bytu bývá nedosažitelný. Výbor, který se schází jednou za měsíc, by měl mít pro tyhle případy pověřeného člena s podpisovým právem; dny, ne týdny. Stejně důležité je datum: potvrzení zachycuje stav ke dni, který v něm výbor uvede, obvykle ke dni vystavení. Kupní smlouvy často chtějí stav ke dni podpisu a znovu před podáním návrhu na vklad, takže se běžně vydávají potvrzení dvě.

Poplatek za vydání zákon nezná. Výbor ho může chtít jen tehdy, když ho zavedly stanovy nebo usnesení shromáždění; jinak jde o běžnou správní činnost, jejíž náklady nesou všichni rovným dílem. Správcovská firma si úkon může účtovat společenství podle smlouvy o správě a vlastníkovi jen tehdy, když to tak smlouva nebo stanovy určují; v praxi jde řádově o stokoruny. A ať je poplatek jakýkoli, jeho nezaplacení není důvod potvrzení nevydat: společenství by tím spustilo domněnku z odstavce 3 proti sobě.

Co se stane, když si kupující potvrzení nevyžádá

Dluhy přejdou. Nejvyšší soud to řekl v rozsudku ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 774/2019, a zopakoval v rozhodnutí publikovaném ve Sbírce jako R 97/2024: nevyžádá-li si kupující potvrzení, lze mít za to, že na něj dluhy prodávajícího vzniklé do okamžiku vkladu přejdou, protože si jejich výši mohl a měl zjistit. Pasivita kupujícího tedy nechrání; chrání jen žádost, na kterou společenství neodpovědělo.

Z toho plynou tři praktické závěry. Kupující má žádat písemně a prokazatelně, nejlépe na e-mail nebo datovou schránku společenství uvedenou v rejstříku, a mít souhlas prodávajícího, aby společenství mohlo odpovědět přímo jemu. Dluh uvedený v potvrzení má řešit z kupní ceny, typicky srážkou nebo úschovou, protože dohoda v kupní smlouvě, že dluhy zaplatí prodávající, společenství nezavazuje; v případu 26 Cdo 774/2019 ji odvolací soud označil za závaznou jen mezi stranami smlouvy a Nejvyšší soud jeho rozsudek potvrdil. A je-li v potvrzení nižší částka, než jaký je dluh, rozhodující je částka v potvrzení, ledaže kupující o zbytku věděl odjinud; jinak zůstává zbytek jen na prodávajícím jako dlužníkovi. Za chybu v potvrzení tak platí společenství.

Pro výbor je pořadí po převodu dané zákonem o ručení: nejdřív písemná výzva kupujícímu s přiměřenou lhůtou, teprve po jejím marném uplynutí výzva nebo žaloba na prodávajícího jako ručitele (§ 2021 odst. 1); žalovat lze i oba. Kroky od upomínky po exekuci popisuje návod, jak postupovat proti neplatičům.

Dražba, exekuce a dědictví: kdy § 1186 neplatí

Kdo nabyl byt příklepem v exekuci nebo v nedobrovolné dražbě, dluhy předchozího vlastníka nepřebírá. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 27. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 557/2019, vysvětlil, že § 1186 dopadá jen na převod, tedy na nabytí od předchozího vlastníka; příklep je nabytí původní, bez převodce, a dluhy na správu nejsou závadou váznoucí na věci, ale osobním dluhem vlastníka. Společenství se pak hojí jen pohledávkou, kterou do dražby nebo exekuce přihlásí. Sbírkové rozhodnutí R 97/2024 to v bodě 33 rozšiřuje výslovně i na exekuci a dědictví; dobrovolná veřejná dražba se naopak posuzuje jako převod, a § 1186 se použije včetně potvrzení. Dědic dluhy nepřebírá podle § 1186, ale přecházejí na něj jako dluhy zůstavitele podle dědického práva (§ 1701). Jak nucený prodej jednotky vypadá a co při něm společenství získá, rozebírá článek o dražbě jednotky dlužníka.

Vzor potvrzení o dluzích podle § 1186

Listina má jednu stranu a musí z ní být jasné čtyři věci: kdo ji vydává, o kterou jednotku a kterého vlastníka jde, ke kterému dni platí a jaké dluhy uvádí, s rozlišením jistiny a příslušenství. Text ke zkopírování:

Potvrzení o dluzích vlastníka jednotky podle § 1186 odst. 3 občanského zákoníku

Osoba odpovědná za správu domu: Společenství vlastníků [název], IČO [číslo], se sídlem [adresa], zapsané v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném [soud], sp. zn. [značka].

Jednotka: č. [číslo] v domě č. p. [číslo], [ulice, obec], zapsaná na listu vlastnictví č. [číslo] pro katastrální území [název]. Vlastník (převodce): [jméno a příjmení], bytem [adresa].

Stav ke dni [datum].

Varianta bez dluhů: „Potvrzujeme, že vlastník uvedené jednotky nemá ke dni [datum] vůči společenství žádné dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku ani na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění ve smyslu § 1186 odst. 2 občanského zákoníku.“

Varianta s dluhy: „Potvrzujeme, že vlastník uvedené jednotky má ke dni [datum] vůči společenství tyto dluhy ve smyslu § 1186 odst. 2 občanského zákoníku: příspěvky na správu domu a pozemku za období [od–do], splatné [datum], jistina [částka] Kč; zálohy na služby za období [od–do], jistina [částka] Kč; nedoplatek z vyúčtování služeb za rok [rok], splatný [datum], [částka] Kč. Jistina celkem [částka] Kč. Úroky z prodlení ke dni [datum] činí [částka] Kč a běží dál do zaplacení. Smluvní pokuty, náklady upomínek a náklady řízení v tomto potvrzení zahrnuty nejsou.“

Poznámky: „Vyúčtování služeb za rok [rok] dosud nebylo provedeno; nedoplatek nebo přeplatek za dobu do dne převodu náleží převodci. Zálohy zaplacené a dosud nevyúčtované se při převodu nevypořádávají (§ 1186 odst. 1). Aktuální měsíční předpis pro jednotku: příspěvek na správu [částka] Kč, zálohy na služby [částka] Kč. Společenství splácí úvěr [banka] do roku [rok]; měsíční splátka [částka] Kč je součástí předpisu příspěvků.“

Poučení: „Podle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku přecházejí při převodu vlastnického práva k jednotce na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce. Toto potvrzení se vydává na žádost převodce a zachycuje stav k uvedenému dni; dluhy vzniklé po tomto dni v něm zahrnuty nejsou.“

V [místo] dne [datum] . . . . . . . . . . . . [jméno], [funkce podle stanov], podpis

Checklist pro výbor

1. Žádost evidujte s datem doručení; od něj běží „bez zbytečného odkladu“.
2. Určete den, ke kterému stav platí, a vyjděte ze salda jednotky: předpisy, platby, doručená vyúčtování.
3. Oddělte jistinu a úroky; pokuty a náklady řízení do potvrzení nepatří, uveďte jen, že nejsou zahrnuty.
4. Doplňte poznámky o nevyúčtovaném období, aktuálním předpisu a úvěru domu.
5. Podepište podle stanov a vydejte do několika dnů; kopii založte k jednotce.
6. Po vkladu zapište nového vlastníka na základě jeho oznámení (§ 1177), přepište předpis a při nezaplacení pošlete výzvu nejdřív kupujícímu, pak prodávajícímu.

Checklist pro prodávajícího a kupujícího

• Prodávající požádá výbor písemně ještě před podpisem rezervační smlouvy, nechá vystavit stav ke dni podpisu kupní smlouvy a znovu před vkladem, dluh vyrovná nebo ho nechá strhnout z úschovy, dá společenství souhlas jednat s kupujícím a bankou, a počítá s tím, že vyúčtování služeb za dobu do převodu přijde ještě jemu.
• Kupující žádá potvrzení prokazatelně a se souhlasem prodávajícího, uvedený dluh řeší z kupní ceny, ne slibem prodávajícího, a při předání bytu si nechá zapsat stavy měřidel do předávacího protokolu, protože podle nich se rozdělí vyúčtování mezi něj a prodávajícího.

Časté otázky

Kdo vydává potvrzení o bezdlužnosti při prodeji bytu

Společenství vlastníků, podepsané statutárním orgánem podle stanov (§ 1190). Správce ho může připravit, ne vydat vlastním jménem; úřady s ním nemají nic společného. V domě bez společenství ho vydává správce domu.

Musí společenství potvrzení vydat a do kdy

Ano, na žádost, bez zbytečného odkladu (§ 1186 odst. 3). Lhůta ve dnech stanovena není, ale otálení jde proti společenství: dluhy pak na kupujícího nepřejdou.

Smí si společenství nebo správce účtovat poplatek

Zákon poplatek nezná. Výbor jen podle stanov nebo usnesení shromáždění, správce jen podle smlouvy se společenstvím. Nezaplacení poplatku není důvod potvrzení nevydat.

Co když si kupující potvrzení nevyžádá

Dluhy přejdou, protože si je mohl a měl zjistit (Nejvyšší soud, 26 Cdo 774/2019 a R 97/2024). Chrání jen prokazatelná žádost, na kterou společenství neodpovědělo.

Koupil jsem byt a společenství po mně chce starý dluh

Platíte jen dluhy, které jste mohl zjistit z potvrzení nebo jinak, a jen na příspěvcích, službách a zálohách; pokuty a náklady řízení prodávajícího ne. Co zaplatíte, vymáhejte po prodávajícím z kupní smlouvy.

Platí to i při dražbě nebo exekuci

Při exekuci a nedobrovolné dražbě ne, dluhy nepřecházejí (26 Cdo 557/2019). Při dobrovolné veřejné dražbě ano (R 97/2024).

Chce potvrzení banka nebo katastr

Katastr ho k vkladu nevyžaduje: § 15 katastrálního zákona vyjmenovává přílohy návrhu na vklad a potvrzení mezi nimi není. Banky ho u hypotéky kupujícího často chtějí, někdy na vlastním formuláři se širší formulací; výbor může podepsat svůj text v rozsahu § 1186 a nic víc.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Potvrzení stojí na jednom čísle: saldu jednotky ke konkrétnímu dni. V modulu finance a předpisy vidí výbor u každé jednotky předpisy, platby a vyúčtování a částky do potvrzení opíše z jedné obrazovky, včetně toho, které období ještě není vyúčtované. Evidence jednotek a osob pak drží změnu vlastníka s datem vkladu, takže výzva po převodu jde na správnou adresu. A když si výbor není jistý, jestli stanovy jeho domu za vydání potvrzení dovolují účtovat poplatek, zeptá se asistenta Alfréda, který stanovy konkrétního společenství přečetl.

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Aktuální k listopadu 2026; znění § 1186 občanského zákoníku ověřeno k 5. 9. 2026.