Odpojení od centrálního vytápění: postup a skryté náklady

Bytový dům napojený na soustavu zásobování tepelnou energií nesmí změnit způsob vytápění bez povolení stavebního úřadu — a povolit takovou změnu lze pouze pro celou budovu. Obě věty stojí v § 7 odst. 9 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, a rozhodují o tom, že odpojení od dálkového tepla není technická akce, ale rozhodnutí celého společenství vlastníků. Jednotlivý vlastník ho legálně udělat nemůže.

Tenhle text je psaný pro výbor, který dostal nabídku na kaskádu tepelných čerpadel a má odhadnout, do čeho jde. Najdete v něm právní rámec od zákona o ochraně ovzduší po hlukové limity, tabulku nákladů s tím, kdo je platí a kde je pro to opora, časovou osu 18 až 24 měsíců, modelový příklad domu o čtyřiceti bytech — a dvě nepříjemnosti, o kterých se v nabídkách nepíše: zůstatkovou cenu předávací stanice a podmínku dotačního programu, která domy na dálkovém teple z podpory na výměnu zdroje vylučuje.

Obsah

• Zákon o ovzduší hraje pro tepelné čerpadlo a proti plynu
• Bez povolení to nejde a povolit to lze jen pro celý dům
• Zůstatková cena předávací stanice: účet, který nikdo nečeká
• Odpojovací okno, o kterém teplárna sama od sebe neřekne
• Hlasování: nejrizikovější bod celého projektu
• Hluk: 40 dB v noci, s tónovou složkou 35 dB
• Co kaskáda udělá s domem: střecha, akumulace, otopná soustava
• Peníze: na co dosáhnete a na co ne
• Kdo platí co: přehled nákladů
• Časová osa: 18 až 24 měsíců od záměru po spuštění
• Modelový příklad: dům o 40 bytech
• Co se stane s cenou tepla těm, kdo v soustavě zůstanou
• Checklist: co si vyžádat písemně dřív, než se hlasuje
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Zákon o ovzduší hraje pro tepelné čerpadlo a proti plynu

§ 16 odst. 7 zákona č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší, ukládá právnickým i fyzickým osobám povinnost, „je-li to technicky možné, u nových staveb nebo při změnách stávajících staveb využít pro vytápění teplo ze soustavy zásobování tepelnou energií nebo zdroje, který není stacionárním zdrojem“. Povinnost se nevztahuje na rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci a dále na případy, kdy energetický posudek prokáže, že využití tepla ze soustavy nebo zdroje, který není stacionárním zdrojem, není pro povinnou osobu ekonomicky přijatelné.

Změna způsobu vytápění je změnou stavby — k tomu se dostaneme v kapitole o hlasování. Bytový dům tedy povinnost z § 16 odst. 7 spouští a musí ji splnit. Podstatné je, že zákon nabízí dvě rovnocenné cesty, ne jednu. Buď zůstanete na dálkovém teple, nebo si pořídíte zdroj, který není stacionárním zdrojem.

Co je stacionární zdroj, definuje § 2 písm. e) téhož zákona: „ucelená technicky dále nedělitelná stacionární technická jednotka nebo činnost, které znečišťují nebo by mohly znečišťovat“. Plynová kotelna palivo spaluje a emise do ovzduší vypouští — stacionárním zdrojem je. Tepelné čerpadlo nic nespaluje a do ovzduší nic nevypouští. Ze znění zákona proto plyne, že přechod z dálkového tepla na tepelné čerpadlo povinnost podle § 16 odst. 7 splňuje přímo a energetický posudek prokazující ekonomickou nepřijatelnost pro něj potřeba není. U plynové kotelny je to naopak: ta je stacionárním zdrojem, druhou zákonnou cestu nenaplňuje, a chce-li ji dům postavit místo dálkového tepla, musí ekonomickou nepřijatelnost obou přípustných variant posudkem doložit.

Rozdíl je praktický a stojí peníze i měsíce. Za nesplnění povinnosti podle § 16 odst. 7 hrozí společenství vlastníků jako právnické osobě pokuta až 500 000 Kč (§ 25 odst. 1 písm. g) a odst. 5 písm. c)); fyzické osobě až 50 000 Kč (§ 23 odst. 1 písm. d) a odst. 2 písm. b)). Poznámka na rovinu: závazný výklad ministerstva k tomu, zda tepelné čerpadlo je či není stacionárním zdrojem, jsme nedohledali. Výše uvedené je čtení zákonné definice, které orgán ochrany ovzduší posuzuje v konkrétním případě — a proto patří do zadání pro projektanta jako otázka, ne jako hotová odpověď.

Bez povolení to nejde a povolit to lze jen pro celý dům

Instalace tepelného čerpadla sama o sobě povolení nevyžaduje. Podle § 171 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, vyžaduje povolení každý záměr s výjimkou drobných staveb — a mezi drobné stavby řadí příloha č. 1 odst. 1 písm. f) „stavební úpravy pro instalaci využívající obnovitelný zdroj energie s celkovým instalovaným výkonem do 100 kW“, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se způsob užívání stavby, záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí a jsou splněny zejména požadavky požární bezpečnosti.

Na dům, který má odejít od teplárny, se tahle výjimka neuplatní. Rozhoduje speciální pravidlo v § 7 odst. 9 zákona o hospodaření energií, které stojí za doslovné přečtení:

„Změna způsobu vytápění budovy připojené na soustavu zásobování tepelnou energií může být provedena pouze na základě povolení podle stavebního zákona a za podmínky, že nedojde ke zvýšení hodnot ukazatele energetické náročnosti budovy celkové dodané energie nebo primární energie z neobnovitelných zdrojů energie; to neplatí, pokud stávající způsob vytápění není možné nadále využívat. Splnění podmínky podle věty předchozí dokládá stavebník průkazem energetické náročnosti budov k žádosti o povolení. V případě budovy s více bytovými jednotkami, která je připojena na soustavu zásobování tepelnou energií, lze změnu způsobu vytápění povolit pouze pro celou budovu.“

Z toho plynou tři věci, které mění celou přípravu projektu.

Povolení je povinné vždy. Nejde o ohlášení a nejde o volnou instalaci výrobku. Metodická pomůcka Ministerstva pro místní rozvoj Umístění, povolení a užívání tepelných čerpadel to potvrzuje a rozlišuje přesně tyhle dva režimy. Pozor ale na jednu past: metodika je z července 2023 a cituje paragrafy starého stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Věcný závěr platí, čísla paragrafů už ne — od 1. 7. 2024 se postupuje podle zákona č. 283/2021 Sb.

Musíte doložit, že si dům energeticky nepohorší. Splnění podmínky se dokládá průkazem energetické náročnosti budovy přiloženým k žádosti a hlídají se dva ukazatele: celková dodaná energie a primární energie z neobnovitelných zdrojů. Tvrdší je ten druhý, protože se počítá s faktory z přílohy č. 3 vyhlášky č. 264/2020 Sb.: elektřina 2,1, ostatní soustavy zásobování tepelnou energií 1,3, účinná soustava s 80% a nižším podílem obnovitelných zdrojů 0,7, účinná soustava s vyšším než 80% podílem 0,1. Na jednotku dodaného tepla připadá u čerpadla 2,1 dělené topným faktorem. Proti běžné soustavě (1,3) tedy stačí topný faktor nad 1,7. Proti účinné soustavě s faktorem 0,7 je potřeba sezónní topný faktor nad 3,0 a proti účinné soustavě s vysokým podílem obnovitelných zdrojů (0,1) neobstojí žádné čerpadlo. U domu na účinné soustavě tak podmínku § 7 odst. 9 splnit nemusí jít vůbec — a je to první výpočet, který si výbor nechá udělat, dřív než objedná technologii.

Do řízení vstupuje Státní energetická inspekce. Podle § 13 odst. 1 zákona o hospodaření energií je SEI dotčeným orgánem v řízení o povolení záměru změny způsobu vytápění budovy připojené na soustavu zásobování tepelnou energií a vydává v něm vyjádření. Počítejte s ním v harmonogramu.

A poslední věta odstavce 9 je ta, kterou nikdo nedává na první stránku nabídky: u domu s více byty lze změnu vytápění povolit jen pro celou budovu. Jednotlivý vlastník tedy nemůže dostat povolení pro svůj byt, i kdyby mu shromáždění vyhovělo. Zároveň to znamená, že do projektu jdou všechny byty včetně těch, jejichž majitelé hlasovali proti.

Zůstatková cena předávací stanice: účet, který nikdo nečeká

Nabídky na kaskádu tepelných čerpadel obsahují technologii, montáž, projekt a někdy i úpravu strojovny. Neobsahují to, co dům zaplatí teplárně. Pravidlo je v § 77 odst. 5 zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona, a má dvě věty.

První je očekávatelná: veškeré vyvolané jednorázové náklady na provedení změny způsobu dodávky nebo změny způsobu vytápění a náklady spojené s odpojením od rozvodného tepelného zařízení včetně odstranění tepelné přípojky nebo předávací stanice uhradí ten, kdo změnu nebo odpojení požaduje. Tedy vy.

Druhá je ta, kvůli které projekty padají po podpisu smlouvy: náklady spojené s odpojením zahrnují rovněž zůstatkovou cenu tepelné přípojky a předávací stanice evidovanou v účetnictví dodavatele tepelné energie ke dni odpojení — pokud slouží k dodávce tepelné energie výhradně tomu, kdo odpojení požaduje.

Ta podmínka na konci rozhoduje o statisících. Má-li dům vlastní předávací stanici, která nezásobuje nikoho jiného, zaplatí její zůstatkovou cenu. Je-li stanice sdílená s dalšími odběrateli, podmínka „slouží výhradně jemu“ splněna není a tahle položka odpadá — což je první otázka, kterou má výbor teplárně položit. Totéž platí pro přípojku: byla-li položena při rekonstrukci sítě před pěti lety, bude odepsaná jen zčásti a částka bude citelná; je-li v účetnictví dodavatele dávno odepsaná na nulu, přičte se nula.

Zásadní je, že výši nikdo neodhadne zvenčí. Zůstatková cena je účetní údaj dodavatele — a jediný způsob, jak ji zjistit, je vyžádat si ji od teplárny písemně, s uvedením ke kterému datu platí a jaký majetek zahrnuje. Bez téhle odpovědi nemá smysl počítat návratnost a nemá smysl svolávat shromáždění.

Odpojovací okno, o kterém teplárna sama od sebe neřekne

Kromě dobrovolného odchodu existuje situace, kdy se odběratel může od smlouvy odpoutat bez nákladů na porušení závazku — a bývá přehlížená. Popisuje ji § 77 odst. 3 energetického zákona.

Oznámí-li dodavatel odběrateli změnu teplonosné látky nebo jejích parametrů vyžadující úpravu odběrného nebo rozvodného tepelného zařízení, má odběratel právo od smlouvy o dodávkách tepelné energie odstoupit s účinky k oznámenému termínu změny. A dodavatel je povinen takovou změnu oznámit písemně nejméně 12 měsíců předem. Neodstoupí-li odběratel, musí si na svůj náklad upravit zařízení tak, aby odpovídalo oznámeným změnám.

Praktický dopad: přechod z páry na horkou vodu, snížení teplotního spádu nebo přestavba sítě, kterou teplárny průběžně dělají, otevírá dvanáctiměsíční okno. V něm se dá rozhodnout, jestli dům investuje do úpravy odběrného zařízení pro cizí soustavu, nebo do vlastního zdroje. Pokud vám takové oznámení přišlo, nezakládejte ho. Je to nejlevnější okamžik k rozhodnutí, jaký dům dostane — odstoupení má účinky k oznámenému termínu změny, takže po něm už okno zavře.

Do stejné rodiny patří § 77 odst. 4: náhradní nebo jiný zdroj tepelné energie, který je propojen s rozvodným tepelným zařízením nebo může ovlivnit jeho provoz či parametry teplonosné látky, smí odběratel zřídit a provozovat pouze po písemné dohodě s držitelem licence na rozvod tepelné energie. Etapové řešení typu „letos si postavíme čerpadla jako předřazený zdroj a teplárnu necháme na špičky“ tedy není technické rozhodnutí výboru, ale věc dohody — a bez podpisu teplárny je nezákonné.

Hlasování: nejrizikovější bod celého projektu

Tady nemá nikdo hotový návod a kdo tvrdí opak, přehlíží, že se právní úprava mezitím dvakrát změnila. Rozeberme, co víme jistě a co ne.

Co je jisté: změna způsobu vytápění je změnou stavby. Vyslovil to Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 9. 8. 2006, čj. 3 As 26/2005-55, publikovaném pod č. 1522/2008 Sb. NSS. Právní věta zní, že změna ve vytápění stavby je stavební úpravou, a tedy změnou stavby; druhá věta doplňuje, že změnou ve vytápění je i zřízení samostatného plynového vytápění jednotky v budově v podílovém spoluvlastnictví. Soud k tomu dodal, že vytápění jednotek tvoří vzájemně provázaný systém a nelze je posuzovat izolovaně bez zřetele na celkovou tepelnou bilanci stavby.

Co jisté není: jaká většina se dnes vyžaduje. Nejvyšší správní soud tehdy uzavřel, že bylo „podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů k vydání stavebního povolení nutné, aby o změně stavby přijalo shromáždění společenství vlastníků usnesení se souhlasem všech vlastníků jednotek“. Jenže zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, byl zrušen k 1. 1. 2014 a jeho § 11 odst. 5 — výslovný výčet případů vyžadujících souhlas všech — už v občanském zákoníku nemá obdobu. Novela č. 163/2020 Sb. pak přepsala pravidla pro změnu prohlášení. Jestli závěr NSS po těchto změnách obstojí, judikatura neřeší.

Dnešní právo dává tři záchytné body a je potřeba je nemíchat:

• Rozhodnutí o stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, patří do působnosti shromáždění podle § 1208 písm. e) bodu 2 občanského zákoníku, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím předpisem — tou je podle § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. 1 000 Kč v průměru na jednotku. Investice do zdroje tepla tuhle hranici překročí vždy. Přijímá se většinou hlasů přítomných vlastníků (§ 1206 odst. 2), pokud stanovy nežádají víc.
• Změna prohlášení je na místě tam, kde se mění popis společných částí — mizí předávací stanice, přibývá strojovna, na střeše vzniká technologická plocha. Podle § 1169 odst. 1 se ke změně vyžaduje písemný souhlas vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotkne, a pro účinnost souhlas většiny hlasů všech vlastníků — „ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek“. Dotýká-li se tedy změna všech, potřebujete písemný souhlas každého z nich. Zjednodušená cesta v odstavci 2 písm. a), která u společných částí vystačí s většinou hlasů, se navíc nevztahuje na části ve výlučném užívání vlastníka jednotky — a právě takovou částí jsou otopná tělesa, viz níž.
• Stanovy. § 1206 odst. 2 výslovně připouští, aby stanovy vyžadovaly vyšší počet hlasů, než žádá zákon, a u „změny stavby“ to řada stanov dělá — v případu popsaném níž šlo o 75 % hlasů všech vlastníků. Otevřete si své stanovy dřív než nabídky: tohle je vaše skutečné pravidlo.

Že to není teorie, ukazuje usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 25. 2. 2019, čj. 13 Cm 278/2018-124 (text rozhodnutí zveřejněný Ministerstvem spravedlnosti). Shromáždění strakonického společenství odsouhlasilo odpojení od dálkového tepla a stavbu vlastního zdroje za 13,1 milionu korun a úvěr ve stejné výši; pro hlasovalo 71,34 % přítomných při 55,84% účasti. Stanovy ale u změny stavby žádaly souhlas nejméně 75 % hlasů všech vlastníků; soud z toho dovodil, že se shromáždění museli zúčastnit všichni vlastníci a tři čtvrtiny z nich hlasovat pro. Soud usnesení o zdroji vytápění i o úvěru prohlásil za neplatná — a jako „důležitý důvod“ podle § 1209 občanského zákoníku označil právě to, že rozsáhlá investice krytá dvacetiletým úvěrem se zajištěním zasahuje do právního postavení vlastníků. Usnesení o zateplení střechy z téhož shromáždění naopak nechal platné: zateplení za změnu stavby nepovažoval.

Z rozhodnutí plyne i to, co se v shrnutích ztrácí: samotné porušení stanov na zrušení usnesení nestačí. Soud v témže rozsudku posuzoval i vadu ve svolání — pozvánka byla vyvěšena čtrnáct dní před shromážděním místo patnácti, jak žádaly stanovy — a důležitý důvod v ní neshledal, protože zkrácení o jeden den nemohlo zasáhnout do právního postavení vlastníků. Rozhodl tedy až souběh dvou věcí: porušené kvórum a finanční dopad investice s úvěrem.

Rozhodnutí je prvostupňové a s možností odvolání k Vrchnímu soudu v Praze; jak dopadlo dál, jsme neověřili. Jako precedens ho tedy nepoužívejte. Jako varování ano — a doporučení z něj plyne jednoznačné: projděte si stanovy dřív, než pozvete dodavatele na shromáždění. Je-li tam u změny stavby kvalifikovaná většina, splňte ji. Nemáte-li jistotu, hlasujte raději vyšší většinou a současně o změně prohlášení — dodatečně to nedoženete a lhůta pro napadení usnesení jsou tři měsíce od chvíle, kdy se o něm vlastník dozvěděl nebo dozvědět mohl. Obecná pravidla pro rozhodování o zásazích do domu rozebíráme v článku o rekonstrukci společných částí, samotný průběh jednání pak v textu o shromáždění SVJ.

Hluk: 40 dB v noci, s tónovou složkou 35 dB

U kaskády venkovních jednotek se hluková hodnota počítá, neodhaduje — a rozhoduje o tom, kolik jednotek a kam se na dům vejde. Povinnost platí bez ohledu na to, jestli instalace potřebuje povolení stavebního úřadu.

Limit se stanoví podle § 12 odst. 3 nařízení vlády č. 272/2011 Sb. jako součet základní hladiny akustického tlaku 50 dB a korekcí z přílohy č. 3. Pro hluk z provozu stacionárních zdrojů v chráněném venkovním prostoru ostatních staveb je korekce 0 dB, takže ve dne platí 50 dB. Pro noční dobu se přičítá další korekce −10 dB, tedy v noci 40 dB. A pozor na dodatek, který se v nabídkách nezmiňuje: u hluku s tónovými složkami se přičítá další korekce −5 dB. Kompresor a ventilátor tónovou složku mívají — pak je noční limit 35 dB. Ve dne se určující hodnota počítá pro 8 nejhlučnějších souvislých hodin, v noci pro nejhlučnější jednu hodinu, což je přesně ta, kdy čerpadlo při nízké venkovní teplotě jede naplno.

Kde se měří, definuje § 30 odst. 3 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví: chráněným venkovním prostorem staveb je prostor do vzdálenosti 2 metrů před částí obvodového pláště, významnou z hlediska pronikání hluku do chráněného vnitřního prostoru bytových domů, rodinných domů, škol, zdravotnických a sociálních staveb a staveb funkčně obdobných. Neplatí to tedy jen o sousedním domě — měří se i dva metry před okny vašeho vlastního domu, což u čerpadel umístěných na střeše nad posledním patrem rozhoduje.

Odpovědnost je jednoznačná a nese ji provozovatel zdroje, tedy společenství. § 30 odst. 1 ukládá osobě, která provozuje stroje a zařízení, jež jsou zdrojem hluku, povinnost technickými, organizačními a dalšími opatřeními zajistit, aby hluk hygienické limity nepřekračoval. Za porušení hrozí podle § 92g odst. 1 a odst. 8 písm. a) pokuta až 3 000 000 Kč. To, že instalace nevyžaduje povolení stavebního úřadu, na téhle odpovědnosti nemění nic — metodika Ministerstva pro místní rozvoj to říká výslovně: tepelné čerpadlo je výrobek a nepodléhá posouzení stavebním úřadem, ale vlastník jako provozovatel zdroje hluku má povinnost hygienické limity plnit.

Únikový ventil existuje, ale je drahý a nejistý. Podle § 31 odst. 1 zákona č. 258/2000 Sb. lze požádat orgán ochrany veřejného zdraví o povolení mírnějšího hygienického limitu, nelze-li z vážných důvodů limity dodržet; úřad zejména posuzuje, zda žadatel doložil omezení hluku na rozumně dosažitelnou míru, a odstavec 3 k žádosti žádá změřené hodnoty v referenčních kontrolních bodech, odhad počtu exponovaných osob i přehled provedených a navrhovaných opatření s harmonogramem. Na tohle se projekt neplánuje.

Prakticky to znamená: akustickou studii si nechte zpracovat před výběrem dodavatele, ne po něm. Vstupem je deklarovaná hladina akustického výkonu jednotek, jejich počet, umístění, odrazivé plochy a vzdálenost k nejbližším chráněným oknům. Výsledek často posune projekt jinam — z fasády na střechu, do protihlukového krytu, na větší počet menších jednotek nebo na noční tichý režim, který ale ubere výkon právě v mrazech.

Co kaskáda udělá s domem: střecha, akumulace, otopná soustava

Zdroj se nemění samostatně. Ke smluvní ceně technologie patří do rozpočtu ještě čtyři položky.

Teplotní spád otopné soustavy. Domy napojené na dálkové teplo byly navrženy na vysoké teploty otopné vody. Tepelné čerpadlo ztrácí topný faktor s každým stupněm navíc, takže buď se sníží spád a zvětší otopné plochy, nebo se počítá s horší účinností a vyšší spotřebou elektřiny — což se promítne do průkazu energetické náročnosti, kterým se podle § 7 odst. 9 dokládá, že si dům nepohoršil.

Kdo výměnu otopných těles platí a kdo o ní rozhoduje, plyne přímo z předpisu. § 6 písm. e) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je u centrálního vytápění jednoznačný: společnou částí je celá soustava rozvodů tepla včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles i termostatických ventilů; části rozvodů v bytě, radiátory a ventily jsou přitom společnými částmi ve výlučném užívání vlastníka jednotky. Vlastník u nich podle § 1175 odst. 2 občanského zákoníku provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy — plošná výměna otopných těles kvůli změně zdroje mezi ně nepatří. Platí ji společenství a rozhoduje o ní shromáždění, nepřenáší-li prohlášení nebo stanovy správu téhle společné části na vlastníka na jeho náklad, což § 7 písm. a) téhož nařízení připouští. Zároveň je to důvod, proč se u téhle části projektu nedá spolehnout na zjednodušené hlasování o změně prohlášení.

Statika a uložení. Kaskáda na střeše přináší stálé zatížení, dynamické zatížení od ventilátorů a přenos vibrací do konstrukce. Posouzení statikem a antivibrační uložení nejsou volitelný doplněk.

Prostor pro akumulaci a přípravu teplé vody. Po odstranění předávací stanice se ve strojovně místo uvolní, ale zásobníky teplé vody a akumulační nádrž mají jiné rozměry i jiné nároky na přívod. Dohřev na teplotu potřebnou proti legionele je samostatná položka provozních nákladů.

Elektrická přípojka. Kaskáda pro bytový dům znamená nový příkon a téměř jistě navýšení rezervovaného příkonu u distributora. Termín i cena téhle změny se řeší u distributora, ne u dodavatele technologie — a na rozdíl od zbytku projektu se nedají urychlit objednávkou.

K tomu se váže povinnost, na kterou se při změně zdroje zapomíná: podle § 7 odst. 4 písm. f) zákona o hospodaření energií je při výměně zdroje tepla nutné v technicky a ekonomicky proveditelných případech vybavit systém vytápění přístroji individuálně regulujícími teplotu v každé místnosti nebo zóně.

Peníze: na co dosáhnete a na co ne

Program Nová zelená úsporám má pro bytové domy podoblast C.1 — Výměna zdrojů tepla. Podpora má formu zvýhodněného úvěru, u kterého Státní fond životního prostředí hradí bance kompenzaci úroků, takže žadatel po dobu kompenzace neplatí úroky ani náklady vstupující do RPSN. Kompenzace běží do 10 let u úvěrů do 1 500 000 Kč včetně a do 15 let u úvěrů vyšších; minimální vypočtená výše úvěru pro podání žádosti je 100 000 Kč, u dílčích opatření nesmí souhrn úvěrů překročit 250 000 Kč na byt. Vše podle Závazných pokynů pro bytové domy platných od 24. 6. 2026 (verze 1.1), článku 2.3.

Jednotkové sazby v podoblasti C.1 vypadají zajímavě: tepelné čerpadlo vzduch-voda 150 000 Kč na připojený byt, země-voda nebo voda-voda rovněž 150 000 Kč, vzduch-vzduch 100 000 Kč, kotel na biomasu 100 000 Kč, kogenerace 100 000 Kč — a napojení na soustavu zásobování teplem 30 000 Kč. Program tedy podporuje i opačný směr, byť pětinovou sazbou a jen u připojení k účinné soustavě zásobování tepelnou energií nebo k soustavě s podílem obnovitelných zdrojů nad 50 %, s odpadním teplem či kombinovanou výrobou. Seznam účinných soustav zveřejňuje Energetický regulační úřad.

A teď podmínka, která o celém financování rozhodne. Článek 3.2.1 písm. c) Závazných pokynů říká: „Podporu nelze poskytnout, pokud je podporovaná nemovitost napojena na soustavu zásobování tepelnou energií s výjimkou případů, kdy provozovatel oznámil ukončení provozu.“ Jinými slovy — dům, který na dálkovém teple je a chce od něj odejít, na podporu v podoblasti C.1 nedosáhne. Výjimkou je situace, kdy provozovatel sám oznámil ukončení provozu. Doplňkově písmeno b) vylučuje náhradu centrálního zdroje více dílčími zdroji pro jednotlivé byty.

Neznamená to, že je program pro takový dům uzavřený úplně — oblast A (zateplení) i další podoblasti oblasti C zůstávají dostupné a zateplení je u přechodu na nízkoteplotní zdroj stejně technicky žádoucí. Pozor ale i tady: u domu na účinné soustavě váže program podporu přípravy teplé vody i využití fotovoltaiky pro výrobu tepla na souhlasné stanovisko provozovatele soustavy. Znamená to ale, že šest milionů korun, které si výbor spočítá jako 40 bytů krát 150 000 Kč, do rozpočtu patřit nemusí. Než se s touhle částkou začne pracovat, vyžádejte si písemné stanovisko Státního fondu životního prostředí ke konkrétnímu záměru.

Kdo platí co: přehled nákladů

Časová osa: 18 až 24 měsíců od záměru po spuštění

Harmonogram, se kterým lze u bytového domu počítat, když nic neselže. Dvě položky nemá výbor pod kontrolou a patří proto na začátek: odpověď teplárny na žádost o kalkulaci a termín navýšení rezervovaného příkonu u distributora.

1. Měsíce 1 až 3 — sběr podkladů. Vyúčtování tepla za tři poslední roky, projektová dokumentace domu, prohlášení vlastníka, stanovy. Písemná žádost teplárně o technické podmínky odpojení, kalkulaci nákladů a zůstatkovou cenu přípojky a předávací stanice ke dni předpokládaného odpojení.
2. Měsíce 3 až 6 — studie proveditelnosti a akustika. Návrh zdroje, teplotního spádu, umístění jednotek. Akustická studie. Průkaz energetické náročnosti pro navrhovaný stav. Předběžný dotaz na Státní fond životního prostředí ohledně podpory.
3. Měsíce 6 až 9 — financování a rozhodnutí. Nabídky bank, návrh usnesení, kontrola kvóra podle stanov. Shromáždění: záměr, financování, případná změna prohlášení. Tříměsíční lhůta pro napadení usnesení běží od tohoto okamžiku.
4. Měsíce 9 až 14 — projekt a povolení. Projektová dokumentace, žádost o povolení záměru, vyjádření Státní energetické inspekce, závazná stanoviska dotčených orgánů. Souběžně žádost o navýšení rezervovaného příkonu u distributora.
5. Měsíce 14 až 20 — realizace. Dodávka technologie, úpravy strojovny, otopné soustavy a elektroinstalace. Odpojení od soustavy se plánuje mimo topnou sezónu — kdy přesně začíná a čím je zahájení dodávky tepla podmíněno, shrnuje text o začátku topné sezóny.
6. Měsíce 20 až 24 — uvedení do provozu a doladění. Zaregulování, kontrolní měření hluku v nejhlučnější noční hodině, vyhodnocení první zimy. Teprve ta ukáže, jestli návrh sedí.

Modelový příklad: dům o 40 bytech

Následující čísla jsou modelová — mají ukázat, jak se výpočet skládá, ne kolik to bude stát u vás. Investiční částky se u kaskád tepelných čerpadel pro bytové domy liší podle výkonu, umístění a stavu otopné soustavy; cenu tepla si dosaďte z vlastního vyúčtování, ne z průměru za republiku.

Dům se čtyřiceti byty, roční spotřeba tepla na vytápění a teplou vodu 1 200 GJ. Nabídka na kaskádu tepelných čerpadel vzduch-voda včetně akumulace, úprav strojovny a elektroinstalace: 9 000 000 Kč. K tomu projekt, průkaz energetické náročnosti, akustická studie a inženýrská činnost 450 000 Kč. Navýšení rezervovaného příkonu 250 000 Kč.

Odpojení od teplárny. Demontáž přípojky a předávací stanice 300 000 Kč. Zůstatková cena předávací stanice, kterou teplárna vyčíslila na základě § 77 odst. 5 a která slouží výhradně tomuto domu, 1 100 000 Kč. Tahle položka v žádné nabídce dodavatele technologie nebyla — a zvedla rozpočet o víc než desetinu.

Celkem 11 100 000 Kč, tedy 277 500 Kč na byt.

Financování: výbor původně počítal se zvýhodněným úvěrem z podoblasti C.1 ve výši 40 × 150 000 Kč = 6 000 000 Kč. Protože je dům v době podání žádosti napojen na soustavu zásobování tepelnou energií, podpora se podle článku 3.2.1 písm. c) Závazných pokynů neposkytne. Zůstává komerční úvěr, případně kombinace s dlouhodobou zálohou; při zůstatku 4 000 000 Kč ve fondu oprav jde o úvěr 7 100 000 Kč.

Provoz: při ceně tepla 900 Kč/GJ stojí dnešní dodávka 1 080 000 Kč ročně. Tepelné čerpadlo se sezónním topným faktorem 3,0 spotřebuje na stejné množství tepla zhruba 111 MWh elektřiny; při 4 500 Kč/MWh včetně distribuce a daní to je 500 000 Kč. K tomu servis a revize technologie 80 000 Kč ročně. Roční úspora zhruba 500 000 Kč — a to ještě před tvorbou rezervy na obnovu kompresorů, kterou model nezahrnuje, protože životnost kaskády je kratší než životnost domu.

Prostá návratnost investice 11,1 milionu při úspoře 500 tisíc: 22 let. Po započtení úroků z úvěru déle. Dosaďte si vlastní čísla — jeden údaj, který výsledek posune nejvíc, je cena tepla, druhý topný faktor, kterého kaskáda skutečně dosáhne při vašem teplotním spádu. Rozdíl mezi sezónním topným faktorem 3,0 a 2,4 dělá v tomto příkladu 125 000 Kč ročně a sedm let návratnosti navíc.

Poctivý závěr z modelu: při dnešních cenách a bez dotace je odpojení dlouhá investice, jejíž výsledek visí na budoucí ceně tepla a elektřiny. To je také důvod, proč se rozhodnutí neopírá jen o kalkulačku — a proč patří do dlouhodobého plánu financování, ne do jednoho bodu programu shromáždění.

Co se stane s cenou tepla těm, kdo v soustavě zůstanou

Cenu tepelné energie věcně usměrňuje Energetický regulační úřad podle § 17 odst. 11 energetického zákona a cenový výměr k ní musí vydat vždy do 30. září na rok následující (§ 17e odst. 12). Do ceny vstupují i fixní náklady na výrobu a rozvod, které se nezmenší tím, že jeden dům odejde. Rozpustí se do menšího množství dodaných gigajoulů — a měrná cena pro zbývající odběratele vzroste.

Pro sousední společenství to má dva důsledky. Za prvé: rozhodnutí jednoho domu ovlivní ostatní, i když s ním nemají nic společného. Za druhé, a to je pro váš vlastní projekt důležitější: pokud se z lokality odpojuje víc domů, poroste cena i vám během těch dvou let, než projekt dokončíte — což ekonomiku záměru zlepšuje. Opačně platí, že u soustavy s vysokým podílem odpadního tepla nebo kombinované výroby může být cena stabilní a úspora z čerpadel mnohem menší, než ukazuje modelový výpočet. Do ceny tepla přitom vstupuje ještě jeden vývoj, který s odchody sousedů nesouvisí — nové uhlíkové zpoplatnění paliv pro budovy, rozebrané v textu o emisních povolenkách a ceně tepla.

Praktický krok: podívejte se, jestli je vaše soustava vedena v seznamu účinných soustav zásobování tepelnou energií, který zveřejňuje Energetický regulační úřad. Účinná soustava má podle definice v Závazných pokynech NZÚ alespoň 50 % tepla z obnovitelných zdrojů, 50 % odpadního tepla, 75 % z kombinované výroby elektřiny a tepla nebo 50 % z kombinace uvedeného. Je-li vaše soustava účinná, neslábne jen argument o emisích a o ceně: podle faktorů z přílohy č. 3 vyhlášky č. 264/2020 Sb. může být problém vůbec doložit, že si dům nepohorší — a bez toho stavební úřad změnu vytápění nepovolí.

Checklist: co si vyžádat písemně dřív, než se hlasuje

Všechno níž se dá získat před tím, než dům utratí korunu. Bez toho se o odpojení nehlasuje.

• Od teplárny: technické podmínky odpojení; kalkulace nákladů na odpojení a odstranění přípojky nebo předávací stanice; zůstatková cena přípojky a předávací stanice ke dni předpokládaného odpojení a informace, zda slouží výhradně vašemu domu; výpovědní podmínky smlouvy o dodávce tepelné energie; zda a kdy plánuje změnu teplonosné látky nebo jejích parametrů.
• Od projektanta: návrh zdroje včetně teplotního spádu a nutných úprav otopné soustavy; akustická studie s výpočtem v chráněném venkovním prostoru vlastního i sousedních domů, včetně korekce na tónové složky; posouzení statika; průkaz energetické náročnosti pro navrhovaný stav dokládající, že se ukazatele nezhorší — zejména primární energie z neobnovitelných zdrojů.
• Od distributora elektřiny: stanovisko k navýšení rezervovaného příkonu, cena a termín.
• Od Státního fondu životního prostředí: stanovisko, zda váš záměr spadá pod výluku podle článku 3.2.1 písm. c) Závazných pokynů, a na která opatření dosáhnete.
• Z vlastních dokumentů: ustanovení stanov o kvóru pro změnu stavby; prohlášení vlastníka a vymezení předávací stanice, strojovny a otopných těles jako společných částí; stav dlouhodobé zálohy.
• Od banky: nabídka úvěru včetně požadovaného zajištění — právě rozsah investice a zajištění úvěru zástavou byly to, v čem citovaný soud spatřoval „důležitý důvod“ pro zrušení usnesení.

Návrh usnesení pro shromáždění formulujte tak, aby obsahoval maximální cenu, způsob financování včetně výše a doby splatnosti úvěru a pověření výboru k uzavření konkrétních smluv. Usnesení, které schvaluje jen „záměr“, nestačí ani podle zákona: § 1208 písm. f) bod 3 občanského zákoníku žádá předchozí souhlas shromáždění k uzavření smlouvy o úvěru včetně schválení výše a podmínek úvěru.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Rozhodnutí za jedenáct milionů se nerozpadá na technice. Rozpadá se na tom, že po dvou letech nikdo nedohledá, kdo přesně jak hlasoval, kde je odpověď teplárny a která verze projektu je ta schválená.

Modul hlasování a shromáždění počítá váhu hlasů podle podílů na společných částech, hlídá kvórum podle stanov a vygeneruje protokol s doložitelným výsledkem — přesně ten dokument, který bude chtít banka i poskytovatel podpory a který obstojí, když se usnesení napadne u soudu. Správa dokumentů drží na jednom místě energetický posudek, akustickou studii, průkaz energetické náročnosti, korespondenci s teplárnou a smlouvy, s historií verzí a přístupem pro vlastníky podle nastavených práv. V rozpočtu postavíte investiční záměr proti dlouhodobé záloze a splátkovému kalendáři úvěru, takže je vidět, co projekt udělá s příspěvky na správu v příštích dvaceti letech. A když si nejste jistí, jestli vaše stanovy u změny stavby žádají vyšší většinu, zeptejte se přímo v aplikaci asistenta Alfréda — odpoví s odkazem na konkrétní článek vašich stanov i na příslušné ustanovení zákona.

Poznámka: Článek má informativní charakter a nenahrazuje odbornou ani právní pomoc. Otázka potřebné většiny pro rozhodnutí o změně zdroje tepla není judikaturně vyřešena a text ji záměrně předkládá jako otevřenou; konkrétní postup konzultujte s právníkem se znalostí vašich stanov. Modelový příklad pracuje s ilustrativními čísly. Aktuální k 4. 8. 2026; ověřeno proti zněním předpisů účinným k tomuto datu a proti Závazným pokynům programu Nová zelená úsporám pro bytové domy platným od 24. 6. 2026 (verze 1.1). Dotační podmínky se mění — před podáním žádosti si ověřte, že Fond nevydal novější znění.