Rozpočet SVJ krok za krokem: kolik má být příspěvek

Shromáždění může schválit rozpočet na příští rok a domu to nepřinese ani korunu navíc. Rozpočet je plán nákladů; částka, kterou vlastník každý měsíc platí, se mění jiným usnesením — o celkové výši příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1208 písm. c) občanského zákoníku. Kdo tohle spojí do jednoho bodu programu, začne rok s plánem na 370 000 Kč a s předpisem, který vybere 300 000 Kč.

Tenhle návod je psaný pro člena výboru, který v září sedí nad tabulkou a neví, kde začít. Najdete v něm modelový rozpočet domu o 24 bytech s konkrétními částkami, výpočet, jak se z desetiletého plánu oprav odvodí potřebná výše dlouhodobé zálohy, kontrolu, kterou většina rozpočtů neprojde, a harmonogram od září do prosince. Fond oprav jsme popsali jinde — co to je, kolik se do něj platí a jak se čerpá. Tady jde o roční proces a o výpočet, kolik má příspěvek být.

Obsah

• Rozpočet a výše příspěvků jsou dvě různá rozhodnutí
• Kde je napsáno, že rozpočet musíte mít
• Dvě kapsy: provoz a dlouhodobá záloha na opravy
• Zálohy na služby do rozpočtu nepatří
• Modelový rozpočet domu o 24 bytech
• Jak z plánu oprav spočítat výši dlouhodobé zálohy
• Průměr vyjde, hotovost ne
• Rezerva na havárie: kolik a proč
• Kdo rozpočet schvaluje a co když neprojde
• Inflace a energie: jak nastavit ceny na příští rok
• Kdy zvýšit příspěvek a jak to vlastníkům říct
• Harmonogram přípravy rozpočtu od září do prosince
• Co ještě stihnout do 31. prosince
• Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Rozpočet a výše příspěvků jsou dvě různá rozhodnutí

§ 1208 písm. c) občanského zákoníku je jediné písmeno, ale skrývá šest samostatných rozhodnutí: rozpočet, účetní závěrku, vypořádání výsledku hospodaření, zprávu o hospodaření, celkovou výši příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků. Rozpočet a výše příspěvků tedy v zákoně stojí vedle sebe, ne jedno místo druhého.

Rozdíl je praktický. Rozpočet je plán, co dům příští rok utratí a odkud na to vezme. Celková výše příspěvků je částka, kterou má dům za rok od vlastníků vybrat. Z ní se teprve podle klíče z § 1180 spočítá, kolik má na předpisu jednotlivý vlastník. Schválený rozpočet sám o sobě nikomu předpis nemění.

Co se stane, když shromáždění schválí rozpočet a předpis nechá být: nic viditelného. Dům bude celý rok utrácet podle plánu a vybírat podle loňska. Rozdíl se ukáže až na konci roku — jako schodek provozní části, nebo jako tichý úbytek zůstatku dlouhodobé zálohy, ze které se doplácely provozní faktury. Ani jedno nezpůsobí poplach v lednu; obojí se pozná až u účetní závěrky.

Hlasujte proto o dvou usneseních zvlášť. Má to dva důvody. Vlastník, který nesouhlasí se zvýšením, může hlasovat pro rozpočet a proti zvýšení — a tím spíš rozpočet projde. A kdyby jedno z usnesení přehlasovaný vlastník napadl u soudu podle § 1209, druhé zůstane stát. Do zápisu patří obě čísla: kolik plán počítá utratit a jaká je celková výše příspěvků na rok.

Kde je napsáno, že rozpočet musíte mít

Odpověď v jedné větě: povinnost sestavit rozpočet neplyne z občanského zákoníku, ale z prováděcího nařízení — a jeho obsah určují vaše stanovy, ne zákon.

§ 15 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. říká doslova: „Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.“ Jedna věta, a jsou v ní tři informace: rozpočet je na kalendářní rok, pravidla pro jeho sestavení hledejte ve stanovách, a plnění se vyhodnocuje zpětně ve zprávě o hospodaření.

Jestli vaše stanovy ta pravidla vůbec obsahují, je otázka data. Do 30. června 2020 zákon vyjmenovával „pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství“ mezi povinnými náležitostmi stanov v § 1200 odst. 2 písm. g). Zákon č. 163/2020 Sb. to písmeno zrušil (bod 34 novely) s tím, že tato pravidla obvykle patří do pravidel pro správu domu a pozemku, která povinnou náležitostí zůstala. Starší stanovy tedy pravidla pro rozpočet zpravidla mají, novější nemusí. Články, které dnes tvrdí, že je vyžaduje § 1200 odst. 2 písm. g), citují znění zrušené před šesti lety.

A teď to nejdůležitější, protože se to běžně chápe obráceně. Přesně tuhle obranu zkusil vlastník ve věci, kterou skončil Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 22. února 2022, sp. zn. 26 Cdo 2275/2021: měl za to, že podmínkou stanovení příspěvku je schválený rozpočet, jinak prý není možné jeho výši určit. Neuspěl. Soud uvedl, že rozpočet „je nepochybně velmi důležitý pro hospodaření společenství“, ale to „neznamená, že by byl současně nezbytnou zákonnou podmínkou pro stanovení výše příspěvků či jejich vybírání“. Ve sporu o zaplacení příspěvků se soud podle téhož rozsudku „nemusí zabývat otázkou hospodaření společenství s těmito příspěvky, ani tím, zda shromáždění schválilo rozpočet“. Vlastník, který neplatí s odůvodněním „nemáte rozpočet“, tedy platit musí.

Jedna výhrada, kterou je poctivé přiznat: rozsudek posuzoval znění účinné do 30. června 2020 — soud to v textu výslovně říká. Slovo „rozpočtu“ do § 1208 vložil až zákon č. 163/2020 Sb. (bod 42 novely), takže schválení rozpočtu je dnes v působnosti shromáždění výslovně, což tehdy nebylo. Jádro závěru ale platí dál: rozhodnutí o výši příspěvků je rozhodnutí samostatné a nevisí na tom, jestli byl rozpočet schválen. Nebo slovy soudu: „Shromáždění by se sice mělo hospodařením SVJ zabývat každoročně, je ale jen věcí vlastníků jednotek, zda tak … opravdu učiní.“

Dvě kapsy: provoz a dlouhodobá záloha na opravy

Rozpočet, který má jediný sloupec, je k ničemu, i když sedí na korunu. Použitelný rozpočet má dvě části a je jedno, jak si je dům pojmenuje — v praxi se používá „krátkodobá záloha“ pro provoz a „dlouhodobá záloha“ pro opravy. Takhle to má i vzor stanov SVJ s komentářem, který v roce 2020 vydal Svaz českých a moravských bytových družstev: rozpočet ve dvou částech, kde první sleduje zůstatek dlouhodobé zálohy k 1. lednu, její tvorbu, čerpání na jmenovitě uvedené opravy a zůstatek k 31. prosinci, a druhá běžné roční náklady proti běžným příjmům.

Provozní část pokrývá náklady, které vzniknou a zaniknou v témže roce: správu, účetnictví, úklid, revize, pojistné, odměny výboru, energie ve společných prostorách, drobnou údržbu. Vybírá se zálohově a po roce se vyúčtuje.

Dlouhodobá záloha je něco jiného. Není to náklad roku, je to závazek společenství vůči vlastníkům — peníze, které dům drží na opravy naplánované na příštích deset až patnáct let. Neprochází výsledovkou a nevyčerpaný zůstatek se nevypořádává; převádí se do dalšího roku. Nejvyšší soud to v citovaném rozsudku formuloval jasně: z příspěvků „jsou placeny nejen výdaje, které vznikají SVJ v daném roce (účetním období), ale mohou tvořit také rezervu (úspory) na výdaje, které SVJ teprve plánuje vynaložit; běžně se takové výdaje plánují na období delší než roční“. Vznikne-li přebytek, shromáždění ho vlastníkům vracet nemusí.

Proč se ty dvě kapsy nesmí míchat: jakmile se z dlouhodobé zálohy zaplatí provozní faktura, plán oprav se tiše rozpadne a nikdo si toho nevšimne. Nezmizí totiž řádek z tabulky — zmizí jen peníze. Chyba se pozná až v roce, kdy má přijít faktura za střechu.

Je tu ještě třetí klíč, na který se zapomíná. § 1180 odst. 2 říká, že příspěvky na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně — ne podle podílů. Co všechno jsou „podobné náklady“, vypočítává § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: bankovní účty, rozúčtování a vyúčtování služeb včetně odečtů měřidel, počítač a software pro správu, provoz kanceláře a právní služby týkající se správy domu. Dům tedy počítá tři různé klíče naráz: vlastní správní činnost stejným dílem na jednotku, ostatní provoz podle podílů a dlouhodobou zálohu také podle podílů.

Poslední upozornění k té „druhé kapse“, protože právě tady vzniká nejdražší omyl. Podíl na společných částech se od podlahové plochy zpravidla odvíjí, ale není s ní totožný. Chcete-li rozpočítávat na metry, musí to být určeno v prohlášení — § 1180 odst. 1 připouští jiný poměr jen tehdy, „nebylo-li v prohlášení určeno jinak“. Odchylka, kterou si dům ujednal ve stanovách před 1. červencem 2020, se podle přechodných ustanovení zákona č. 163/2020 Sb. považuje za součást prohlášení a platí dál. Odchylka schválená ve stanovách později tuhle oporu nemá. Než sáhnete po kalkulačce, najděte si prohlášení.

Zálohy na služby do rozpočtu nepatří

Teplo, voda, odvoz odpadu a další plnění spojená s užíváním bytu nejsou příspěvkem na správu. Vlastník na ně platí samostatné zálohy podle § 1181 občanského zákoníku a řídí se § 3 zákona č. 67/2013 Sb., který mezi služby řadí dodávku tepla a teplé vody, vodu a odpadní vody, provoz výtahu, osvětlení společných prostor, úklid společných prostor, příjem rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Tyhle peníze v rozpočtu být nemusí — procházejí domem jako závazek vůči vlastníkům a po roce se vyúčtují.

Dvě věci u toho ale rozhodují o tom, jestli vám rozpočet vyjde.

Revize služba nejsou, a to výslovně. § 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb. definuje náklady na služby a v téže větě dodává, že „nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu“. Revize výtahu, elektroinstalace, plynu a požárně bezpečnostních zařízení proto patří do příspěvku na správu, i když se servis výtahu fakturuje spolu s jeho provozem. Rozúčtovat je na osoby nelze.

Tři položky si dům může zařadit, kam chce — ale jen jednou a vědomě. Úklid společných prostor, osvětlení společných prostor a provoz výtahu jsou v zákoně vyjmenovány jako služby, ale § 3 odst. 2 nechává rozsah poskytovaných služeb na rozhodnutí společenství a § 1208 písm. d) to svěřuje shromáždění. Dům je tedy může rozúčtovávat jako službu podle osob, nebo je nechat v příspěvku na správu a rozvrhnout podle podílů. Obojí je legální; co legální není, je mít je půl roku tam a půl roku onde. Rozhodněte to jednou, zapište do usnesení a pak podle toho sestavujte rozpočet.

Praktický důsledek pro plánování: zálohu na službu smíte v průběhu roku zvednout, příspěvek na správu ne. § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. dává poskytovateli právo změnit měsíční zálohu „v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů“, nejdříve od prvního dne měsíce po doručení písemného oznámení, a to oznámení musí být řádně odůvodněno, jinak ke zvýšení nedojde. Na to shromáždění potřeba není. Zvýšit příspěvek na správu uprostřed roku se ale bez shromáždění nedá — a proto rezerva patří do provozní části příspěvku, ne do záloh na služby.

Modelový rozpočet domu o 24 bytech

Modelem bude panelový dům z osmdesátých let: 24 bytových jednotek, 1 600 m² podlahové plochy (průměrný byt 67 m²), jeden osobní výtah, dálkové teplo bez vlastní kotelny, správu a účetnictví dělá externí firma, výbor je tříčlenný. Úklid, osvětlení společných prostor a provoz výtahu dům nechává v příspěvku na správu, ne ve službách.

Rozdělení podle klíče: náklady vlastní správní činnosti tvoří 172 800 Kč ročně, což je 600 Kč na jednotku měsíčně pro všechny stejně, ať má vlastník garsonku nebo největší byt v domě. Zbylých 196 800 Kč se rozvrhuje podle podílů a odpovídá 10,25 Kč za m² a měsíc. Vlastník bytu o 67 m² tedy platí na provoz 600 + 687 = 1 287 Kč měsíčně.

K odměnám výboru jedna poznámka, která v tabulce stojí za 0 Kč, ale mohla by stát desítky tisíc. Všechny tři odměny v modelu zůstávají pod hranicí rozhodného příjmu, která podle § 6 odst. 2 zákona č. 187/2006 Sb. činí 4 500 Kč měsíčně, a proto z nich dům neodvádí ani sociální, ani zdravotní pojistné. Model přitom počítá s tím, že členové výboru jsou vlastníci jednotek — výjimku ze zdravotního pojištění dává § 5 písm. a) bod 5 zákona č. 48/1997 Sb. výslovně jen členu společenství, u externího člena výboru si režim ověřte. U odměny 4 500 Kč a vyšší by rozpočet musel počítat i s pojistným zaměstnavatele — 24,8 % na sociální (§ 7 odst. 1 písm. a) zákona č. 589/1992 Sb.) a 9 % na zdravotní. U jediného předsedy s odměnou 4 500 Kč to je 1 521 Kč měsíčně navíc, tedy 18 252 Kč ročně za jednoho člověka. Zkontrolujte si hranici dřív, než odměnu navrhnete.

A upozornění k číslům obecně: částky v tabulce jsou modelové. Pojistné závisí na pojistné částce a na povodňové zóně, servis výtahu na jeho kategorii, cena za správu na tom, co všechno je v ní zahrnuté. Struktura je přenositelná, ceny ne — ty si nechte nacenit a u každé nabídky si ověřte, jestli je s DPH, nebo bez ní.

Jak z plánu oprav spočítat výši dlouhodobé zálohy

Tohle je jádro celého rozpočtu. Výše dlouhodobé zálohy se neurčuje pocitem, ani okopírováním od sousedů — odvodí se z plánu oprav. Doporučuje to i komentář ke vzorovým stanovám SČMBD: příspěvek do dlouhodobé zálohy „by měl odrážet nejen potřebu financování daného roku, ale i let budoucích, takže by měl být provázán s plánem oprav“. Postup má čtyři kroky a dá se zvládnout za odpoledne.

1. Sepište plán oprav na deset let a ke každé položce dejte odhad ceny. Podklady k němu už máte: revizní zprávy, inspekční prohlídka výtahu, energetický posudek, doporučení z posledních oprav. Které kontroly má dům povinně a v jakých lhůtách, shrnuje přehled povinných revizí v bytovém domě — jejich termíny jsou zároveň kostrou plánu.
2. Sečtěte plánované náklady za celé období.
3. Odečtěte zůstatek dlouhodobé zálohy k 1. lednu prvního roku plánu — ne stav na běžném účtu, ale skutečný zůstatek dlouhodobé zálohy.
4. Rozdělte zbytek počtem měsíců a výsledek rozvrhněte podle podílů.

Výpočet na modelovém domě: potřeba 7 800 000 Kč, zůstatek dlouhodobé zálohy k 1. lednu 2027 1 800 000 Kč, chybí tedy 6 000 000 Kč. Deset let je 120 měsíců, takže dům musí měsíčně odkládat 50 000 Kč. Rozvrženo na 1 600 m² to je 31,25 Kč za m² a měsíc — u bytu o 67 m² 2 094 Kč měsíčně jen do dlouhodobé zálohy.

Dvě čísla, která z toho vypadnou a stojí za pozornost. Celkový příspěvek na správu pro byt o 67 m² vychází na 1 287 + 2 094 = 3 381 Kč měsíčně, tedy zhruba 50 Kč za metr čtvereční. A výsledek 31,25 Kč za m² leží u horního okraje pásma 20 až 35 Kč, které u panelových domů uvádíme v článku o fondu oprav — celostátní statistika příspěvků neexistuje, jde o rozpětí z praxe. To není chyba výpočtu — je to důsledek toho, že v plánu jsou tři akce nad milion korun.

U cen v plánu platí totéž co u provozní tabulky: jsou modelové. Zateplení fasády se v roce 2026 pohybuje zhruba mezi 1 450 a 2 887 Kč za m² kompletní zakázky včetně omítky a lešení podle materiálu a tloušťky izolace. Model počítá se 2 500 Kč za m², tedy horní částí toho rozpětí — u panelového domu s členitou fasádou je to realističtější než střed. Nabídky si vyžádejte na tři až čtyři největší položky; u zbytku stačí řádový odhad, protože se stejně za pět let přecení. U výtahu je rozptyl největší ze všech položek plánu — mezi dílčí modernizací a kompletní výměnou je několikanásobný rozdíl a rozhoduje o něm technický stav, ne rok v tabulce; co která varianta obnáší, rozebírá článek o výměně výtahu v bytovém domě.

Průměr vyjde, hotovost ne

Tady většina výpočtů končí — a je to o krok dřív, než by měly. Průměrných 50 000 Kč měsíčně pokryje deset let jako celek. Nepokryje ale jednotlivé roky. Zkuste si zůstatek dlouhodobé zálohy dopsat rok po roce:

• 2027: 1 800 000 + 600 000 − 1 200 000 = zůstatek 1 200 000 Kč
• 2028: zůstatek 1 320 000 Kč
• 2029: zůstatek 1 920 000 Kč
• 2030: po zateplení zůstatek 270 000 Kč
• 2031: zůstatek 620 000 Kč
• 2032: po výtahu zůstatek −380 000 Kč
• 2033: po střeše zůstatek −680 000 Kč
• 2034: zůstatek −500 000 Kč
• 2035: zůstatek −200 000 Kč
• 2036: zůstatek 0 Kč

Průměr sedí, dům přesto v roce 2032 nemá čím zaplatit výtah — a do plusu se dostane až posledním rokem plánu, po pěti letech v mínusu. Nejnižší pravidelná záloha, při které zůstatek nikdy neklesne pod nulu, je u tohoto plánu 36,50 Kč za m² a měsíc (přesně 36,31 Kč, zaokrouhleno nahoru); má-li navíc na účtu vždy zůstat aspoň 300 000 Kč na havárii, je to 39 Kč za m². Proti prvnímu výpočtu je to o 17 %, respektive o 25 % víc — a celý ten rozdíl je jen v tom, že peníze musí být na účtu dřív, než přijde faktura.

Z toho plynou tři možnosti a dům si má vybrat vědomě, ne omylem:

• Zvýšit zálohu na 36,50 Kč za m². Nejdražší pro dnešní vlastníky, nejlevnější celkově — dům neplatí úroky.
• Nechat 31,25 Kč a rekonstrukci výtahu v roce 2032 financovat úvěrem. Úvěr celkovou částku nesníží, jen ji přesune v čase — a s ní i podíl na nákladu na ty, kdo v domě budou bydlet později. To je jeho hlavní argument, ne úspora. K uzavření smlouvy o úvěru je nutný předchozí souhlas shromáždění včetně schválení výše a podmínek podle § 1208 písm. f) bodu 3; Nejvyšší soud v citovaném rozsudku potvrdil, že splácení úvěru pořízeného na opravu společných částí patří mezi činnosti správy domu a hradí se z příspěvků.
• Přeskládat plán. Posunout výtah o dva roky a předsunout levnější položku. Legitimní řešení, pokud se opírá o technický stav a ne o přání — u výtahu je limitem výsledek inspekční prohlídky, ne rozpočet.

Ať se dům rozhodne jakkoli, do podkladů pro shromáždění patří všechny tři varianty s čísly. A u zateplení a výměny zdrojů tepla se před finálním číslem vyplatí zkontrolovat, podmínky Nové zelené úsporám pro bytové domy — schválená dotace mění číslo v plánu, a tím i celý výpočet zálohy.

Rezerva na havárie: kolik a proč

Havárie má v předpisech výjimečné postavení. § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. dává statutárnímu orgánu právo rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech 1 000 Kč v průměru na každou jednotku — v našem domě tedy 24 000 Kč, pokud stanovy neurčí něco jiného. A hned dodává, že „tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech“. Výbor tedy smí prasklou stoupačku objednat okamžitě a bez ohledu na cenu.

Smí — ale musí mít z čeho. Právo rozhodnout není totéž co peníze na účtu: oprávnění jednat bez shromáždění výbor má, hotovost mít nemusí, a shromáždění se přes noc svolat nedá.

Rozumné nastavení má dvě části. V provozní části držte rezervu ve výši zhruba 5 % ročních provozních nákladů; v modelu je to 19 200 Kč, tedy 1 Kč za m² a měsíc. Pokryje to prasklý ventil, opravu zámku nebo mimořádný servisní zásah na výtahu — věci, které se stanou několikrát ročně a nemají se dotýkat plánu oprav. U dlouhodobé zálohy si stanovte spodní hranici zůstatku a nikdy pod ni nejděte: rozumný odhad je cena nejdražší pravděpodobné havárie, tedy zpravidla výměna jednoho stoupacího vedení nebo lokální oprava střechy. U modelového domu to je zhruba 300 000 Kč. Tahle hranice není v žádném předpisu; je to praktické pravidlo, které v rozpočtu funguje jako pojistka proti tomu, aby dům skončil s formálně vyrovnaným plánem a nulou na účtu.

Rezervu vyčíslete v rozpočtu jako samostatný řádek. Skrytá rezerva rozpuštěná v ostatních položkách má dvě vady: nikdo neví, kolik jí zbývá, a při prvním škrtání ji shromáždění nevědomky smaže.

Kdo rozpočet schvaluje a co když neprojde

Rozpočet i celkovou výši příspěvků schvaluje shromáždění. Ke způsobilosti usnášet se je podle § 1206 odst. 2 občanského zákoníku potřeba přítomnost vlastníků s většinou všech hlasů a k přijetí souhlas většiny hlasů přítomných, nevyžadují-li stanovy nebo zákon víc. Pravidla svolání a průběhu rozebíráme v samostatném článku o shromáždění SVJ; tady jen to, co se týká rozpočtu.

Pojem „rozpočtové provizorium“ u společenství vlastníků neexistuje. Je to institut z § 13 zákona č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, a vztahuje se na obce a kraje. Pro společenství vlastníků zákon žádnou obdobu nemá — větu, kterou dům v takové chvíli potřebuje, musí mít ve stanovách.

Co tedy platí, když rozpočet v prosinci neprojde? Dvě věci naráz.

Zaprvé, dům nepřestane vybírat. Vzorové stanovy SČMBD to řeší jednou větou: „Pokud není pro daný kalendářní rok Společenstvím rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na správu Domu a Pozemku platná v období předcházejícího kalendářního roku.“ Podívejte se do svých stanov, jestli podobné ustanovení máte. Když ne, dohodněte jeho doplnění při nejbližší změně stanov — je to nejlevnější pojistka v celém dokumentu. I bez něj platí, že usnesení o výši příspěvků nemá dobu platnosti: dokud shromáždění nerozhodne jinak, zůstává v platnosti poslední schválená výše — a chybějící rozpočet na tom podle rozsudku 26 Cdo 2275/2021 nic nemění.

Zadruhé, neschválený rozpočet nezmizí. Není-li shromáždění způsobilé se usnášet, může svolavatel podle § 1211 odst. 1 navrhnout, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání, tedy per rollam. Lhůta k vyjádření je podle odstavce 3 téhož paragrafu nejméně patnáct dní, neurčí-li stanovy delší. Prosincové shromáždění, které se nesešlo, se tak dá dohnat do konce ledna — s tím, že leden dům odjede v dosavadní výši předpisu.

A poslední poznámka k formě: rozpočet se předkládá jako podklad k pozvánce. § 1207 odst. 2 ukládá svolavateli, aby každému vlastníku umožnil se s podklady k pořadu zasedání včas seznámit, nejsou-li k pozvánce připojeny. Rozpočet rozeslaný večer před shromážděním tuhle podmínku sotva splní — a je to první námitka, kterou přehlasovaný vlastník použije.

Inflace a energie: jak nastavit ceny na příští rok

Rozpočet, který se musí v půlce roku měnit, není rozpočet. Vyhnout se tomu jde tím, že se ceny na příští rok nastaví ze tří různých zdrojů podle toho, co o které položce v listopadu skutečně víte.

Položky se smlouvou — správa, úklid, servis výtahu, pojistné — dosaďte ve smluvní výši. Zkontrolujte přitom inflační doložku: má-li smlouva automatickou valorizaci navázanou na index spotřebitelských cen, zvedne se cena od ledna sama a bez upozornění — v lednové faktuře pak sedí číslo, které v rozpočtu není.

Energie mají zákonný kalendář, který stojí za zapamatování. § 17e odst. 12 zákona č. 458/2000 Sb. ukládá Energetickému regulačnímu úřadu vydat cenové výměry nejpozději do 30. listopadu roku předcházejícího — a u věcně usměrňovaných cen tepelné energie dokonce do 30. září. Pozor ale na to, co zářijový výměr obsahuje: věcné usměrňování je podle § 6 odst. 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách stanovení podmínek pro uplatňování ceny — závazný postup při kalkulaci a to, jaké náklady a jaký zisk do ceny smějí vstoupit. Cenu tepla v korunách jím ERÚ nestanoví; tu určuje dodavatel a musíte si ji vyžádat u něj. Regulovanou složku elektřiny znáte až koncem listopadu. U tepla navíc přichází vývoj, který se v žádném výměru zatím neobjevil — uhlíkové zpoplatnění paliv pro budovy; kolik dům stojí a odkdy, rozebírá text o emisních povolenkách a ceně tepla. Pro představu o řádu: pro rok 2026 vydal ERÚ výměry 28. listopadu 2025 a regulovaná složka ceny elektřiny na nízkém napětí vzrostla v průměru o 1,1 %, u plynu pro domácnosti a maloodběratele o 4,7 %.

Ostatní položky nechte růst podle inflace, ale s číslem, které někdo publikoval, ne odhadem. Česká národní banka 11. května 2026 uvedla, že inflace se bude na přelomu roku 2026 a 2027 pohybovat poblíž 3 % a v průběhu roku 2027 se vrátí do blízkosti dvouprocentního cíle. Tříprocentní přirážka u položek bez smlouvy je tedy obhajitelná; deset procent „pro jistotu“ ne — a shromáždění to pozná.

A ještě dvě věci, které se v rozpočtech přehlížejí. DPH. Společenství obvykle není plátcem, takže každá nabídka „bez DPH“ je pro dům o 21 % dražší (§ 47 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb.; u tepla a chladu platí snížená sazba 12 %). Nabídky si nechte posílat v cenách včetně daně, nebo si je přepočítejte hned při zakládání. A hlídejte splatnost, nejen náklad: oprava dokončená v prosinci se často platí až v lednu a peníze na ni musí být na účtu i po Novém roce.

Kdy zvýšit příspěvek a jak to vlastníkům říct

Zvyšovat se má tehdy, když to vyjde z plánu — ne když dojdou peníze. Na tom, jestli zvýšení projde, se ale podepíše i podání. Tři argumenty níž mají společné to, že nemluví o procentech.

Argument první: číslo z plánu, ne procento. „Zvyšujeme příspěvek o polovinu“ je věta, po které se hlasuje proti. „Na střechu v roce 2033 je potřeba 900 000 Kč a při průměru z plánu bude fond už od roku 2032 v mínusu“ je věta, na kterou se odpovídá otázkou, co s tím. Do pozvánky patří tabulka zůstatku dlouhodobé zálohy rok po roce — ta udělá práci za celou diskusi.

Argument druhý: vyčíslená cena odkladu. Odklad není zadarmo, jen se platí jinak a jindy. Postavte vedle sebe tři částky: pravidelné zvýšení o 5,25 Kč za m² měsíčně (u bytu o 67 m² 352 Kč), mimořádný příspěvek v průměru 28 000 Kč na byt rozdělený do let 2032 a 2033 — to je těch 680 000 Kč, o které fond při průměru z plánu chybí — a úvěr s úroky, který zaplatí i ti, kdo se do domu teprve nastěhují. Mimořádný příspěvek zasáhne toho, kdo v domě náhodou zrovna je; pravidelná záloha rozloží náklad na všechny, kdo dům užívali. To je férovostní argument, ne finanční, a právě proto zabírá.

Argument třetí: tři varianty místo jedné. Hlasování o jediném návrhu je hlasování o důvěře výboru. Hlasování o třech pojmenovaných variantách — vyšší záloha, úvěr, přesunutá oprava — je rozhodování o věci. Výbor u něj navíc nemusí obhajovat, že „to jinak nejde“, což je pozice, ze které se nedá vyhrát.

K tomu dvě organizační věci, které rozhodnou dřív než argumenty. Pošlete návrh nejméně tři týdny dopředu a spolu s ním plán oprav a přehled zůstatku dlouhodobé zálohy — ne jen jedno číslo. A vyřešte vymáhání dřív, než zvýšení navrhnete: dům, který má za sebou rok nevymáhaných dluhů, těžko obhájí, proč mají poctiví platit víc. Jak na to, jsme popsali v článku o neplatičích ve společenství.

Harmonogram přípravy rozpočtu od září do prosince

Čtyři měsíce vypadají jako dost času a nejsou. Nabídky přicházejí za tři týdny, revizní zprávy se hledají a shromáždění se svolává podle lhůty ve stanovách. Tenhle sled funguje:

1. Září — inventura. Projděte smlouvy a jejich výpovědní lhůty (správa, úklid, servis výtahu, pojištění); u těch, které chcete měnit od ledna, se výpověď zpravidla podává právě teď. Vyžádejte nabídky u položek, kde se to vyplatí. Aktualizujte plán oprav podle revizních zpráv z letošního roku a podle toho, co se v domě reálně stalo. Vyžádejte si u dodavatele tepla předběžnou cenu na příští rok — ERÚ ji nestanoví, jen do 30. září vydá pravidla pro její kalkulaci.
2. Říjen — výpočet. Sestavte provozní část rozpočtu ze skutečnosti letošního roku plus inflace plus známé změny cen. Spočítejte potřebnou dlouhodobou zálohu z plánu oprav a udělejte kontrolu zůstatku rok po roce. Porovnejte výsledek s aktuálním předpisem a pojmenujte rozdíl. Připravte tři varianty řešení.
3. Listopad — rozeslání a svolání. Pošlete vlastníkům návrh rozpočtu, plán oprav, přehled zůstatku dlouhodobé zálohy a návrh nové výše příspěvku — nejméně tři týdny před shromážděním. Svolejte shromáždění ve lhůtě, kterou určují vaše stanovy; občanský zákoník obecnou lhůtu pro pozvánku nestanoví, ukládá jen konat zasedání nejméně jednou ročně. Do 30. listopadu vydá ERÚ cenové výměry na elektřinu a plyn; případnou úpravu jedné položky stihnete ještě před hlasováním.
4. Prosinec — shromáždění a předpisy. Hlasujte o rozpočtu a o celkové výši příspěvků jako o dvou samostatných usneseních a obě zaneste do zápisu s konkrétními čísly. Hned po shromáždění promítněte novou výši do měsíčních předpisů platných od 1. ledna a rozešlete je vlastníkům. Neprošlo-li to, spusťte hlasování per rollam a v lednu vybírejte v dosavadní výši.

Co ještě stihnout do 31. prosince

Konec roku má vedle rozpočtu ještě několik termínů, které se snadno propásnou, protože nikdo neposílá upomínku:

• Odečty měřidel k 31. prosinci. Zúčtovací období je podle § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb. nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určuje poskytovatel služeb; u domů, které si zvolily kalendářní rok, končí 31. prosince. Termín odečtů domluvte se správcem v listopadu, ne mezi svátky.
• Vyzvěte vlastníky k nahlášení změn v počtu osob. § 12 zákona č. 67/2013 Sb. jim ukládá oznámit změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování písemně a bez zbytečného odkladu. Nedoručené oznámení se pak řeší až u reklamace vyúčtování. Jedna hromadná výzva v listopadu ušetří jaro.
• Revize s končící platností. Ty, jimž lhůta uplyne v prvním čtvrtletí, objednejte ještě letos — v lednu a únoru mají revizní technici plno a lhůta neběží podle jejich diáře. Přehled lhůt máme v článku o povinnostech výboru.
• Změna stanov do sbírky listin. Měnily-li se letos stanovy, patří do sbírky listin rejstříkového soudu; § 66 písm. a) zákona č. 304/2013 Sb. k tomu navíc vyžaduje uložit platné úplné znění po každé změně, ne jen samotné rozhodnutí o změně. Zkontrolujte při té příležitosti, že tam za předchozí roky nic nechybí.

Jak vám pomůže Domovní Asistent?

Rozpočet se nerozpadá u sestavení. Rozpadá se v březnu, kdy přijde faktura, kterou nikdo nečekal, a v září, kdy už si nikdo nepamatuje, co v tom lednovém plánu vlastně bylo. Bez průběžného srovnání plánu se skutečností je rozpočet dokument, který jednou za rok projde shromážděním a pak leží.

Modul rozpočtu drží plán po kategoriích a staví vedle sebe tři čísla, která se jinak dohledávají v pěti souborech: očekávané příjmy z předpisů, skutečně přijaté platby a zaplacené faktury — za období i za celý rok. Rozdíl mezi „mělo přijít“ a „přišlo“ je přitom to jediné číslo, které výbor v půlce roku opravdu potřebuje. Schválenou výši příspěvku promítnete do měsíčních předpisů v modulu financí a předpisů, včetně rozúčtování podle podílů a stejné částky na jednotku u nákladů vlastní správní činnosti; skutečné náklady proti plánu sedí ve fakturách. A když si nejste jistí, jestli konkrétní položka patří do příspěvku na správu, nebo do záloh na služby, zeptejte se přímo v aplikaci asistenta Alfréda — odpoví s odkazem na konkrétní ustanovení.

Poznámka: Článek má informativní charakter a nenahrazuje odbornou ani právní pomoc. Modelový rozpočet a plán oprav slouží jako ukázka postupu — částky jsou orientační a skutečné ceny se liší podle regionu, stáří a technického stavu domu. Pravidla pro sestavení rozpočtu a pro postup při jeho neschválení hledejte ve stanovách svého společenství, klíč pro rozvržení příspěvků v prohlášení. Aktuální k 4. 8. 2026; ověřeno proti zněním předpisů účinným k tomuto datu.